Legea funciară a Rusiei este o ramură a dreptului Federației Ruse care reglementează relațiile publice în domeniul implementării drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale asupra terenurilor , precum și topografiile acesteia , caracteristicile circulației civile a terenurilor, restricții privind utilizarea terenului ca obiect natural unic , precum și activitățile organelor de stat pentru a asigura utilizarea rațională a terenului și protecția acestuia .
Dreptul funciar este o ramură a dreptului care reglementează relațiile sociale legate de furnizarea, folosirea și protecția terenurilor.
Loturile de teren au în prezent două caracteristici principale:
Relațiile reglementate de legislația funciară sunt împărțite în trei grupe.
1. Relații privind furnizarea terenului. În ciuda reformei relațiilor funciare din ultimii douăzeci de ani, majoritatea terenurilor sunt încă în proprietatea statului. În consecință, legea funciară modernă acordă o mare atenție procedurii de transfer a terenurilor către utilizatori privați de teren în proprietate sau în arendă. În același timp, relația de furnizare nu este caracteristică implementării drepturilor reale asupra bunurilor imobiliare. Dimpotrivă, activitatea de furnizare este de natura implementării politicii funciare de stat, adesea în detrimentul intereselor economice de moment. Astfel, posibilitatea răscumpărării preferențiale a terenurilor de către proprietarii de imobile reduce semnificativ suma fondurilor primite de bugetele relevante. Cu toate acestea, acest lucru duce la crearea unui grup mare de proprietari de terenuri care dobândesc capacitatea de a strânge fonduri garantate cu imobiliare, inclusiv terenuri, creând astfel noi oportunități de creditare și dezvoltare bancară în viitor.
2. Relațiile privind utilizarea terenurilor, la rândul lor, se împart în relații privind utilizarea terenurilor ca mijloc de producție și relații privind utilizarea terenurilor în construcții. Datorită proprietăților lor naturale, terenurile pot fi atât construite, adică folosite ca bază operațională pentru amplasarea clădirilor, structurilor, cât și utilizate pentru cultivarea produselor agricole, plantațiilor forestiere etc. În prezent, profitabilitatea utilizării terenurilor pentru construcția este de zece ori mai mare decât utilizarea pământului ca mijloc de producție. În consecință, legiuitorul stabilește posibilitatea construirii numai pentru parcelele care sunt improprii producției de produse agricole sau forestiere din cauza lipsei de fertilitate.
3. Protecția terenurilor presupune protejarea terenurilor de două tipuri de impact negativ: antropic și natural. Locurile de teren, fiind obiecte naturale, sunt supuse unor procese negative naturale. În același timp, fiind implicate activ în activitatea economică, terenurile sunt foarte dependente de impactul negativ atât în proces, cât și ca urmare a activității economice umane. În general, raporturile funciare ca subiect al dreptului funciar sunt relații complexe, complexe, în timp ce reglementarea lor se realizează atât prin normele funciare, cât și pe cele civile, administrative, de mediu și alte ramuri de legislație.
Metoda dreptului funciar este un set de tehnici juridice și modalități de influențare a participanților la relațiile funciare.
Metode de drept funciar:
Știința modernă a dreptului funciar sub principiile dreptului funciar înțelege principiile fundamentale pe care se bazează reglementarea juridică a raporturilor funciare. În teoria dreptului se acceptă împărțirea principiilor juridice după sfera (sfera) de acțiune în cele generale juridice, intersectoriale și sectoriale.
Principiile legale generale , care se aplică și relațiilor funciare, sunt consacrate în Constituția Federației Ruse. Este necesar să se evidențieze următoarele prevederi constituționale, care stau la baza raporturilor juridice funciare:
Principiile intersectoriale își extind efectul la două sau mai multe ramuri de drept, în principal cele conexe. Dreptul funciar este o ramură complexă a dreptului care combină principiile dreptului public și dreptului privat și este cel mai strâns legată de dreptul civil și administrativ. În acest sens, ar trebui evidențiate două grupuri cele mai semnificative de principii intersectoriale:
Principiile ramurilor stau la baza reglementării raporturilor exclusiv funciare. Pe baza principiilor de ramură, sunt create și implementate norme juridice numai ale dreptului funciar.
În dreptul funciar modern, în contextul proceselor în desfășurare de reorganizare a relațiilor funciare în societate, principiile juridice sunt formulate foarte specific și clar. Cu toate acestea, lista lor nu este exhaustivă. Articolul unu din Codul Funciar (denumit în continuare RF LC) formulează următoarele principii de bază.
1) Luarea în considerare a importanței pământului ca bază a vieții și activității umane.
Conform acestui principiu, reglementarea relațiilor funciare se realizează pe baza ideilor despre teren:
Constituția Federației Ruse (articolul 9) acordă importanță temeiului vieții și activității societății ruse terenului și altor resurse naturale.
Prin urmare, Codul funciar al Federației Ruse și alte reglementări, care stabilesc normele și cerințele pentru utilizarea rațională și protecția terenului, iau în considerare caracteristicile sale ca obiect natural, parte integrantă a naturii, resursă naturală. Prevăzând drepturile și obligațiile comune tuturor proprietarilor de terenuri (proprietari, utilizatori de terenuri, proprietari de terenuri, chiriași) pentru utilizarea terenurilor, RF LC formulează articolele relevante în așa fel încât să cuprindă norme privind respectarea normelor de mediu, construcții, cerințe sanitare și igienice și alte cerințe speciale (clauza 3, clauza 1, articolul 40 din Codul funciar al Federației Ruse), astfel încât utilizarea terenurilor de orice categorie să fie efectuată în moduri care să nu dăuneze mediului (clauza 1, articolul 42 din Codul funciar al Federației Ruse), astfel încât să fie luate măsuri specifice pentru a proteja terenul ca obiect natural (clauza 4, articolul 42 din Codul funciar al Federației Ruse). De exemplu, implementarea proiectelor de dezvoltare a terenurilor fără respectarea cerințelor de mediu nu respectă acest principiu.
2) Prioritatea protecției terenului ca componentă esențială a mediului și a mijloacelor de producție în agricultură și silvicultură față de folosirea terenului ca imobil.
Declarand ca principiu al legislatiei funciare ca prioritate protectia terenului, legiuitorul are in vedere restrângerea necesara a libertatii economice a proprietarilor de terenuri in vederea protejarii mediului inconjurator. Aceasta înseamnă că fiecare proprietar de teren (proprietar, utilizator de teren, proprietar, chiriaș), în timp ce își organizează activitatea economică pe teren, trebuie în primul rând să prevadă măsuri specifice eficiente pentru protecția acestuia. Aceste măsuri pot fi diferite, deoarece sunt stabilite în conformitate cu caracteristicile categoriilor de terenuri și a unei anumite activități economice, fiind reflectate în articolele relevante din Codul funciar al Federației Ruse.
3) Prioritatea protecției vieții și sănătății umane.
Principiul priorității protejării vieții și sănătății umane în orice activitate economică legată de folosirea și protecția terenului decurge în mod logic din primul și al doilea principiu. Dar dacă respectarea primelor două principii contribuie indirect la protecția vieții și sănătății umane, atunci al treilea principiu indică necesitatea de a lua astfel de decizii speciale și de a efectua astfel de acțiuni care să asigure în mod direct și direct conservarea vieții umane sau să prevină efectele nocive. efectele asupra sănătăţii sale la folosirea terenului. Respectarea acestui principiu este garantată de obligația adresată tuturor utilizatorilor terenurilor de a suporta costurile necesare atingerii scopurilor acestui principiu, chiar dacă aceste costuri se dovedesc a fi semnificative.
Acest principiu juridic reflectă în legislația funciară principiile constituționale ale protecției și protecției vieții și sănătății oamenilor (articolele 7, 41, 42, 55, 74 din Constituția Federației Ruse). Implementarea acestui principiu este asigurată de actele juridice de reglementare atât din legislația funciară, cât și din alte ramuri de drept. Pe lângă art. Artă. 42, 43, 60 - 63, 71 - 76 din Codul funciar al Federației Ruse, acestea includ legile federale „Cu privire la protecția mediului”, „Cu privire la siguranța radiațiilor a populației”, „Cu privire la manipularea în siguranță a pesticidelor și agrochimicelor” , etc.
4) Participarea cetățenilor, a organizațiilor publice (asociațiilor) și a organizațiilor religioase la rezolvarea problemelor legate de drepturile lor la pământ.
Conform acestui principiu, cetățenii Federației Ruse, organizațiile publice (asociațiile) și organizațiile religioase au dreptul de a lua parte la pregătirea deciziilor care pot afecta și mai mult starea terenului. La rândul lor, organismele publice sunt obligate să asigure posibilitatea unei astfel de participări în modul și în formele stabilite de lege. În esență, acest principiu clasifică cetățenii și organizațiile publice ca participanți direcți în relațiile din domeniul gospodăririi terenurilor. În conformitate cu acest principiu, cetățenilor și organizațiilor publice li se acordă dreptul de a participa la elaborarea și adoptarea actelor administrative care le afectează interesele în legătură cu terenurile lor, pe de o parte, iar autoritățile de stat și administrațiile locale sunt însărcinate cu datoria de a asigura posibilitatea participării populației la pregătirea și adoptarea deciziilor privind alegerea și adoptarea unor astfel de acte, pe de altă parte.
Un exemplu de implementare a acestui principiu în legislația funciară este art. 31 din Codul funciar al Federației Ruse, care stabilește garanții pentru participarea populației la luarea deciziilor privind furnizarea de terenuri în scopuri de construcție. Alineatul 2 al art. 23 din Codul civil al Federației Ruse prevede, de asemenea, posibilitatea instituirii unei servituți publice, ținând cont de rezultatele audierilor publice. O garanție suplimentară a punerii în aplicare a acestui principiu este dreptul cetățenilor și organizațiilor publice de a exercita controlul funciar public asupra respectării procedurii stabilite pentru pregătirea și adoptarea de către autorități a deciziilor care le afectează drepturile și interesele legitime.
5) Unitatea de soartă a terenurilor și a obiectelor puternic asociate acestora.
Conform acestui principiu, toate obiectele strâns legate de terenuri urmează soarta terenurilor, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale. Principiul luat în considerare repetă prevederea binecunoscută: apartenența urmează soarta principalului. În acest caz, terenul este considerat principalul lucru, iar tot ceea ce este ferm legat de acesta (cladiri, structuri etc.) este proprietatea sa.
Prin acest principiu, terenul este de fapt combinat într-un singur lucru complex (teren și complex de proprietate) cu alte obiecte imobiliare care sunt strâns legate de terenul. Astfel, se stabilește că în această calitate aceste bunuri, care alcătuiesc un singur ansamblu funciar și imobiliar, trebuie să participe la circulația civilă. În vederea implementării acestui principiu în paragraful 4 al art. 35 din RF LC au fost incluse norme legale speciale care modifică conținutul art. 273 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru mai multe informații despre aceasta, consultați paragraful corespunzător al manualului, care ia în considerare caracteristicile dobândirii de drepturi asupra terenurilor din domeniul imobiliar.
6) Prioritatea conservării terenurilor deosebit de valoroase și a terenurilor din teritoriile special protejate.
Punerea în aplicare a acestui principiu constă în faptul că modificarea desemnării terenurilor agricole valoroase, terenurilor ocupate de păduri de protecție, terenurilor din arii și obiectelor naturale special protejate, terenurilor ocupate de situri de patrimoniu cultural, alte terenuri deosebit de valoroase și terenuri de specialitate. arii protejate în alte scopuri este limitată sau interzisă. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că instituirea acestui principiu nu trebuie interpretată ca o negare sau slăbire a importanței terenurilor de alte categorii.
7) Plata pentru folosirea terenului.
Orice utilizare a terenului în Rusia este efectuată contra cost, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale și de legile entităților constitutive ale Federației Ruse. Acest principiu va fi analizat mai detaliat în capitolul dedicat mecanismului economic de reglementare a relațiilor funciare.
8) Împărțirea terenului conform destinației pe categorii și abordare diferențiată a stabilirii regimului juridic al terenului.
Regimul juridic al terenurilor din Rusia este determinat pe baza apartenenței lor la o categorie sau alta și a utilizării permise în conformitate cu zonarea teritoriilor și cerințele legale. Apartenența terenurilor la o categorie sau alta predetermina scopul principal al acestora și regimul juridic corespunzător de utilizare (ținând cont de zonarea și utilizarea permisă). La determinarea regimului juridic al terenului ar trebui să se țină seama de factori naturali, sociali, economici și de alții. Acest principiu va fi analizat mai detaliat în capitolul privind regimul juridic al terenurilor.
9) Separarea proprietății de stat asupra terenurilor în proprietatea Federației Ruse, în proprietatea entităților constitutive ale Federației Ruse și în proprietatea municipalităților.
În ciuda abolirii Legii federale din 17 iulie 2001 N 101-FZ „Cu privire la delimitarea proprietății de stat asupra terenurilor”, care reglementa în mod specific procedura de clasificare a terenurilor drept proprietate federală, regională și municipală, de la 1 iulie 2006, a rămas nevoia delimitării. Această procedură este discutată mai detaliat în capitolul privind proprietatea asupra terenului.
10) Combinația dintre interesele societății și interesele legitime ale cetățenilor.
Acest principiu prevede ca reglementarea folosirii si protectiei terenului se realizeaza in interesul intregii societati, asigurandu-se totodata garantiile fiecarui cetatean pentru posesia, folosinta si dispunerea libera a terenului ce ii apartine. Principiul luat în considerare este transsectorial și asigură un echilibru între interesele publice și private, care este implementat în normele funciare, de mediu și alte ramuri de drept. Un exemplu de implementare a acestui principiu este stabilirea în legislația funciară a procedurii de înstrăinare (retragere) forțată a unui teren pentru nevoi de stat sau municipale, precum și restrângerea drepturilor proprietarilor de terenuri prin instituirea de servituți publice. .
11) Diferențierea efectului normelor de drept civil și normelor de legislație funciară în ceea ce privește reglementarea raporturilor de utilizare a terenurilor.
La paragraful 3 al art. 3 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește prioritatea legislației funciare față de dreptul civil în reglementarea raporturilor de proprietate pentru deținerea, utilizarea și înstrăinarea terenurilor, precum și pentru tranzacțiile cu acestea. Astfel, esența distincției constă în faptul că legislația civilă conține norme generale de reglementare a raporturilor de proprietate funciară, în timp ce legislația funciară conține norme speciale. Prin urmare, dacă un anumit raport juridic funciar este reglementat de o regulă specială cuprinsă în Codul funciar al Federației Ruse sau un alt act juridic funciar, atunci regula generală a legislației civile a Federației Ruse nu se aplică.
Lista principiilor cuprinse în art. 1 RF LC nu este exhaustiv. O serie de alte principii sunt consacrate atât în alte articole ale Codului funciar al Federației Ruse, cât și în alte legi federale care alcătuiesc sistemul de legislație funciară al Federației Ruse. Alte exemple de principii includ:
Terenurile din Federația Rusă sunt împărțite în următoarele categorii în funcție de scopul propus
Regimul juridic al terenurilor este determinat pe baza apartenenței lor la o categorie sau alta și a utilizării permise în conformitate cu zonarea teritoriilor, principiile și procedurile generale pentru care sunt stabilite de legile federale și cerințele legilor federale speciale.
1. În procesul de dobândire, utilizare economică și protecție a terenurilor iau naștere diverse relații între autoritățile executive, pe de o parte, și cetățeni și persoane juridice, pe de altă parte, precum și între cetățeni și persoane juridice. Fiind reglementate de normele dreptului funciar, adică recunoscute ca fiind conforme cu cerințele legii, aceste raporturi devin raporturi juridice funciare. Raporturile juridice funciare, ca orice alte raporturi juridice, cuprind următoarele elemente: statul de drept, subiectul raportului juridic, obiectul raportului juridic și conținutul raportului juridic.
Un stat de drept este o regulă care ar trebui urmată în procesul de rezolvare a problemelor cu privire la care a apărut o atitudine. Prin natura impactului asupra participanților la relație, norma poate fi imperativă, adică obligarea sau interzicerea de a efectua orice acțiuni, și dispozitiv, adică autorizarea (permiterea) participanților în relație să efectueze acțiuni la nivelul lor. la propria discreție sau de comun acord.
Subiecții raporturilor juridice sunt participanții la relațiile funciare. Componența participanților este determinată de art. 5 ZK RF. Pot fi cetățeni, persoane juridice, Federația Rusă, subiecți ai Federației Ruse, municipalități. În conformitate cu art. Artă. 124-125 din Codul civil al Federației Ruse, Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse, precum și așezările urbane, rurale și alte municipalități acționează în relații de proprietate pe picior de egalitate cu ceilalți participanți la aceste relații - cetățenii și persoane juridice. În numele Federației Ruse și al subiecților Federației Ruse, organele puterii de stat pot, prin acțiunile lor, să dobândească și să exercite drepturi și obligații de proprietate, iar în numele formațiunilor municipale - organisme ale autonomiei locale. Legea federală nr. 131-FZ din 6 octombrie 2003 „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” stabilește că o entitate municipală este o așezare urbană sau rurală, un district municipal, un district urban sau un teritoriu intraurban al un oras federal. O așezare rurală este înțeleasă ca una sau mai multe așezări rurale unite printr-un teritoriu comun (orașe, sate, sate, sate, ferme, kishlak, aul și alte așezări rurale), în care autoguvernarea locală este realizată de către populație în mod direct și (sau) prin aleși și alte organisme administrație locală.
O așezare urbană este un oraș sau o așezare în care autoguvernarea locală este exercitată de către populație în mod direct și (sau) prin aleși și alte organisme ale autoguvernării locale.
District municipal - mai multe așezări sau așezări și teritorii inter-așezări unite printr-un teritoriu comun, în limitele cărora se realizează autoguvernarea locală în vederea soluționării de către populație a problemelor de importanță locală cu caracter inter-așezare direct și ( sau) prin aleși și alte organisme guvernamentale locale care pot exercita puteri separate ale statului, transferate autorităților locale prin legile federale și legile entităților constitutive ale Federației Ruse.
District urban - o așezare urbană care nu face parte dintr-un district municipal și ale cărei administrații locale exercită autoritatea de a soluționa problemele de importanță locală ale așezării și problemele de importanță locală ale districtului municipal și pot, de asemenea, exercita anumite competențe de stat transferate către local. guvernele prin legile federale și legile subiecților Federației Ruse. Teritoriu intra-oraș al unui oraș cu importanță federală - o parte a teritoriului unui oraș cu semnificație federală, în limitele căreia autoguvernarea locală este realizată de către populație în mod direct și (sau) prin aleși și alte organisme locale. autoguvernare
Legea orașului Moscova din 15 octombrie 2003 N 59 stabilește numele și limitele a 125 de municipii intra-oraș din orașul Moscova.
Din punctul de vedere al dreptului funciar, o astfel de structură pe două niveluri a municipiilor (cartierele urbane și districtele municipale - ca municipalități din prima verigă, precum și așezările urbane și rurale care fac parte din regiunile municipale - ca municipalități din a doua. link) are o mare importanță practică în considerarea problemelor legate de determinarea nivelului organismului abilitat să ia o decizie, de exemplu, cu privire la înstrăinarea terenurilor pentru care proprietatea statului nu este delimitată, o decizie privind schimbarea unui tip de permis permis. folosirea unui teren către altul etc.
Cetăţenii străini, persoanele juridice, precum şi apatrizii pot acţiona ca subiecţi ai relaţiilor funciare. Cu toate acestea, drepturile lor de a achiziționa terenuri pentru proprietate sunt determinate în conformitate cu normele speciale ale Codului funciar al Federației Ruse și alte legi federale și pot fi limitate.
Astfel, de exemplu, paragraful 3 al art. 15 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește că cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu pot deține terenuri situate în zonele de frontieră, a căror listă este stabilită de Președintele Federației Ruse și în alte teritorii special stabilite. al Federației Ruse în conformitate cu legile federale.
Pe baza faptului că în prezent nu a fost stabilită lista teritoriilor de frontieră, în conformitate cu alin. 5 al art. 3 din Legea federală din 25 octombrie 2001 N 137-FZ „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse” nu este permisă furnizarea de terenuri situate în aceste teritorii în proprietatea cetățenilor străini, apatrizilor și străinilor. entitati legale. Trebuie remarcat separat faptul că statele străine nu sunt considerate de legislația funciară rusă drept subiecte ale relațiilor funciare. Totuși, în conformitate cu Convenția de la Viena privind relațiile diplomatice din 18 aprilie 1961, statul gazdă este obligat să asiste statul trimițător în dobândirea pe teritoriul său, în conformitate cu legile sale, a premiselor necesare reprezentării sale. Această prevedere a dreptului internațional public poate fi ilustrată nu numai prin actele juridice internaționale, ci și prin cele rusești.
Decretul Guvernului Federației Ruse din 2 octombrie 2006 N 1361-r prevede acordarea unui închiriere către partea germană pentru 99 de ani pentru utilizarea clădirii de către Ambasada Republicii Federale Germania în Federația Rusă. și structuri, precum și terenul ocupat de acestea, cu stabilirea unei chirii pentru utilizarea acestei proprietăți în valoare de 1 rublă (o rublă) pe an.
Există, de asemenea, o practică inversă de a achiziționa terenuri pe teritoriul unui număr de țări străine în proprietatea Federației Ruse atunci când se deschide ambasade sau oficii consulare într-un stat străin. În același timp, în numele Federației Ruse, Guvernul Federației Ruse sau organul executiv federal în a cărui competență sunt competențele de a exercita funcțiile de administrare și înstrăinare a proprietății de stat au dreptul de a deține, utiliza și dispune de proprietatea Federației Ruse situată în străinătate.
1. Participanții la relațiile funciare sunt cetățeni, persoane juridice, Federația Rusă, subiecții Federației Ruse, municipalități.
2. Drepturile cetățenilor străini, apatrizilor și persoanelor juridice străine de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor sunt stabilite în conformitate cu Codul funciar, legile federale.
3. În sensul Codului funciar se folosesc următoarele concepte și definiții:
A. P. Anisimov A. Ya. Ryzhenkov S. A. Charkin. LEGEA FUNCIARĂ A RUSIEI / A. P. Anisimov. - a 4-a ed. - Yurayt, 2014. - 433 p. - ISBN 978-5-9916-3356-7 .