Construcție partajată ( de exemplu, construcție cu capital propriu; construcție finanțată de cumpărător , construcție în spaniolă de la equidad „ construcții cu capital propriu”) - o formă de activitate de investiții în construcții , în care o organizație de construcții sau investiții ( dezvoltator ) atrage fonduri de la participanții la constructii ( detinatori de capitaluri proprii ) - cetateni sau persoane juridice - pentru constructia de bunuri imobiliare . După obținerea permisiunii de punere în funcțiune a obiectului imobiliar, dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul de construcție comun participanților la construcția comună.
Participanții la construcția comună ( acționari ) sunt cetățeni și (sau) persoane juridice pe baza unui acord de participare la construcția comună care au intrat în relații legate de strângerea de fonduri pentru construcția comună de blocuri de apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare [1] ] .
Dezvoltatorul (în contextul articolului) este o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, care deține sau are dreptul de a închiria sau de a subînchiria un teren și atrage fonduri de la participanții la construcția comună în conformitate cu prezentul regulament federal . Legea pentru construirea (crearea) pe acest teren a unui lot de blocuri de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare , cu excepția instalațiilor industriale, în baza unei autorizații de construire obținute [1] .
Construcția comună a apărut în Argentina . Domnia președintelui argentinian Raul Alfonsin (10 decembrie 1983 – 8 iulie 1989) a fost caracterizată de instabilitate financiară extremă, hiperinflație, care au făcut ca majoritatea populației să trăiască sub pragul sărăciei, iar conflictele militare au început constant. În lumina prăbușirii economice, s-au făcut încercări zadarnice de stabilizare a situației prin înlocuirea unității monetare depreciate a pesoului cu australul . Acest lucru nu a dat rezultate pozitive, iar cetățenii argentinieni s-au trezit într-o situație foarte dificilă. Noua monedă a continuat să se devalorizeze; în cei șapte ani de existență, australul a experimentat 12 confesiuni. Într-o astfel de situație, băncile argentiniene au refuzat să emită împrumuturi pe termen lung. În moneda națională, cu o asemenea inflație, acestea erau neprofitabile pentru bănci, iar emiterea de împrumuturi în valută străină era atunci interzisă de legea argentiniană [2] .
De aceea, Raul Alfonsín a dat viață în 1985 programului Building for Justice. O societate pe acțiuni special creată ( Spaniolă SA, sociedad anónima ) a acceptat contribuții din partea populației, care au mers să sprijine construcția de locuințe de către compania dezvoltator. Suma depusă a devenit echivalentă cu o anumită suprafață în metri pătrați, în care erau exprimate și valorile nominale ale acțiunilor. O astfel de tranzacție a fost înregistrată cu ajutorul acțiunilor, după ce a acumulat o sumă suficientă din care, o persoană putea schimba valorile mobiliare pentru un apartament. Această schemă s-a dovedit a fi convenabilă datorită faptului că cumpărătorii au putut plăti locuința în rate până la sfârșitul construcției. .
Raul Alfonsin a reușit să crească numărul de proprietari de la 2% la 21% [2] .
Experiența pozitivă a construcției în comun în Argentina a devenit o condiție prealabilă pentru utilizarea acestei scheme în alte țări. În Chile, de exemplu, deținătorii de acțiuni au investit cu succes în construcția așa-numitelor „case de închiriere” pentru profit. Dar în El Salvador, investitorii atrași s-au trezit într-o capcană planificată inteligent - frauda financiară efectuată sub pretextul construcției în comun a lăsat numeroase familii fără bani și adăpost. .
O nouă etapă calitativă începe la sosirea schemei în Marea Britanie. La inițiativa finanțatorilor britanici, ideea s-a răspândit imediat în Egipt, Kuweit și Emiratele Arabe Unite, unde multe companii de construcții britanice au construit diverse obiecte imobiliare. Companiile britanice nu au creat societăți pe acțiuni sau cooperative speciale, nu au vândut acțiuni, acțiuni sau acțiuni, ci imediat metri pătrați de locuințe viitoare specifice. Aceasta era o garanție de rambursare pentru construcția care nu începuse încă. Schema sa dovedit a fi eficientă, ceea ce este confirmat de experiența companiilor existente a căror specializare este construcțiile partajate [2] .
În etapa inițială a formării construcțiilor în comun, schemele de vânzare a locuințelor în case în construcție nu erau reglementate de lege și s-au dovedit a fi periculoase pentru cumpărător. Au existat înșelăciuni ale cumpărătorilor de către dezvoltatori fără scrupule, dintre care cele mai frecvente au fost vânzări duble , în alte cazuri, dezvoltatorii au finalizat construcția instalațiilor actuale în detrimentul noilor deținători de capital, transformându-se într-o schemă piramidală .
Pentru a proteja cumpărătorii de vânzări duble [3] , a fost adoptată Legea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare”, care a intrat în vigoare la 1 aprilie, 2005. [1] Legea reglementează relațiile legate de atragerea de fonduri de la cetățeni și persoane juridice pe baza acordurilor de participare la construcții comune, care, conform 214-FZ, trebuiau să fie înregistrate la Rosreestr , fiind interzis și pentru dezvoltatorul să vândă apartamente înainte de a obține autorizații de construcție [3] .
Potrivit legii, un dezvoltator este o persoană juridică care deține sau închiriază un teren și atrage fonduri de la participanții la construcția comună pentru a crea clădiri de apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare pe acest teren, cu excepția instalațiilor de producție, pe baza autorizaţiilor de construire primite.
Un obiect de construcție în comun este un spațiu rezidențial sau nerezidențial, proprietate comună într-un bloc de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar, care poate fi transferat unui participant la construcția comună după obținerea permisiunii de a pune în funcțiune un bloc de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar.
În temeiul acordului de participare la construcția comună, dezvoltatorul se obligă, în termenul prevăzut de contract, pe cont propriu și (sau) cu implicarea altor persoane, să construiască un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar și, după obținerea permisiunii de a pune în funcțiune aceste obiecte, transferați obiectul corespunzător de construcție comună participantului la construcția comună. La rândul său, participantul la construcția comună se obligă să plătească prețul stipulat prin contract și să accepte obiectul construcției în comun dacă există autorizație de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar.
Legea a îmbunătățit situația, dar nu a putut rezolva în mod fundamental problema. O creștere a controlului de stat, inclusiv asupra stării financiare a dezvoltatorilor, a rezolvat unele dintre probleme, dar a condus la o creștere a costurilor „administrative” ale dezvoltatorului și o creștere generală a riscurilor de construcție pentru dezvoltator. Instabilitatea economiei, cadrul legal în schimbare rapidă duce la dificultăți obiective în elaborarea unui model financiar pentru construcții și riscul ridicat al acestuia. Ca urmare, chiar și unii dezvoltatori destul de conștiincioși nu au putut să finalizeze construcția în perioada menționată și, în conformitate cu Legea federală nr. la falimentul dezvoltatorilor și apariția "deținătorilor de capital înșelați".
Diverse comitete create în Rusia pentru a ajuta deținătorii de capital afectați care țin evidența proiectelor de construcții noi și colectează date statistice despre fiecare dintre ele, despre administrarea regiunii corespunzătoare, precum și despre dezvoltatorii fără scrupule, de fapt, au fost un organism decorativ. De regulă, munca lor s-a redus la organizarea de apeluri la diferite organe de stat. În același timp, organele guvernamentale locale și regionale pur și simplu nu au avut resurse financiare pentru a rezolva problema „deținătorilor de capital înșelați” [4] . În mass-media, apariția „deținătorilor de acțiuni înșelați” este adesea acoperită într-o lumină negativă din cauza circumstanțelor predominante: un număr tot mai mare de deținători de acțiuni se dovedește a fi înșelați de dezvoltatori .[ incertitudine ] .
Pentru a elimina riscurile de fraudă din partea dezvoltatorilor, președintele Federației Ruse a introdus o rezoluție la sfârșitul anului 2017, conform căreia construcția comună este complet izolată de finanțarea de către cetățeni și vânzarea unui apartament într-o clădire neterminată. devine imposibil.
Modificările la 214-FZ adoptate în 2019 au schimbat fundamental schema de construcție, controlul financiar și finanțarea trebuiau asigurate de către bănci, prin introducerea obligatorie a „conturi excrow”, adică obligația dezvoltatorilor de a se împrumuta de la bănci, tăindu-le capacitatea. să utilizeze direct fondurile deținătorilor de capitaluri proprii pentru finanțarea construcției, ceea ce crește automat costurile de construcție. [5] În același timp, băncile nu sunt obligate să emită împrumuturi, ceea ce va duce la faptul că băncile, având în vedere riscurile finanțării industriei construcțiilor, marginalitatea în scădere a acesteia, nu vor acorda împrumuturi marii majorități mici și semnificative. parte din dezvoltatorii de dimensiuni medii, chiar și din regiunile centrale și aproape toți dezvoltatorii din regiunile îndepărtate. Potrivit Agenției de Rating pentru Complexul de Construcții (RASK): „... în 2020, se construiesc clădiri noi în 308 din 1,1 mii de orașe rusești, în timp ce cu un an mai devreme, construcția a fost realizată în 354 de orașe. Numărul companiilor de pe piața construcțiilor a scăzut și el cu 26% pe parcursul anului.” [6] Plecarea unui număr mare de dezvoltatori va duce la o creștere explozivă a monopolizării pieței construcțiilor în următorii 2 ani. Sancțiunile continue împotriva Rusiei în 2020, împreună cu scăderea prețului mărfurilor cheie de export, au condus la o creștere a prețului materialelor și echipamentelor importate, care reprezintă o pondere semnificativă a costurilor de construcție. Toți acești factori, cu scăderea nivelului real al puterii de cumpărare a populației, vor duce la o prăbușire bruscă a volumului construcției de locuințe în următorii ani.
Pentru a stabiliza industria construcțiilor în 2020, statul a luat măsuri fără precedent - au fost stabilite rate record scăzute pentru acordarea de împrumuturi cumpărătorilor de locuințe (ipoteci). Totuși, creditele ipotecare preferențiale nu au făcut decât să netezească scăderea numărului de tranzacții, care în trimestrul trei al anului 2020 s-a ridicat la 14% față de trimestrul II din 2019 (înainte de introducerea modificărilor la 214-FZ) [7] .