Evaluarea proprietății

Versiunea actuală a paginii nu a fost încă examinată de colaboratori experimentați și poate diferi semnificativ de versiunea revizuită pe 23 martie 2020; verificările necesită 2 modificări .

Evaluarea imobilului  este procesul de determinare a valorii unui obiect sau a unor drepturi individuale în raport cu proprietatea evaluată. Evaluarea bunurilor imobiliare include: determinarea valorii de proprietate sau a altor drepturi, precum drepturi de închiriere, drepturi de folosință etc., în legătură cu diverse obiecte imobiliare.

Tipuri de valoare

În practica evaluării, există diferite tipuri de valoare. Valoarea bunurilor imobiliare este împărțită în următoarele tipuri: [1]

La determinarea valorii de piata a obiectului evaluat se determina cel mai probabil pretul la care obiectul evaluat poate fi instrainat de la data evaluarii pe piata libera intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informațiile necesare și orice evenimente extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției.circumstanțe, adică atunci când:

Valoarea investiției  este valoarea obiectului de evaluare pentru o anumită persoană sau grup de persoane cu scopul investițional de utilizare a obiectului de evaluare stabilit de această persoană (persoane).

La determinarea valorii investiției, spre deosebire de determinarea valorii de piață, nu este necesar să se ia în considerare posibilitatea înstrăinării la valoarea investiției pe piața liberă. Valoarea investiției poate fi utilizată pentru a măsura performanța unei investiții.

La determinarea valorii investiționale a unui obiect de evaluare , valoarea este determinată pentru o anumită persoană sau grup de persoane cu obiectivele de investiții stabilite de această persoană (persoane) pentru utilizarea obiectului de evaluare - investiție imobiliară pentru a genera venituri sub formă de chirie și creșterea valorii. La determinarea valorii investiției, spre deosebire de determinarea valorii de piață, nu este necesar să se ia în considerare posibilitatea înstrăinării la valoarea investiției pe piața liberă.

La determinarea valorii de lichidare a obiectului de evaluare se determină valoarea estimată, care reflectă cel mai probabil preț la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pentru perioada de expunere a obiectului evaluat, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață. , in conditiile in care vanzatorul este obligat sa efectueze o tranzactie de instrainare de proprietate. La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piata, se tine cont de impactul circumstantelor extraordinare, obligand vanzatorul sa vanda obiectul de evaluare in conditii care nu corespund celor de piata.

La determinarea valorii cadastrale a obiectului de evaluare , valoarea de piata se determina prin metode de evaluare in masa, stabilite si aprobate in conformitate cu legislatia care reglementeaza evaluarea cadastrala. Valoarea cadastrală este determinată de evaluator, în special din punct de vedere fiscal.

Principii de evaluare

Ca parte a activităților sale, un evaluator imobiliar este ghidat de o serie de principii:

Abordări de bază ale evaluării imobiliare

Există mai multe abordări ale evaluării oricărui tip de imobil utilizat de evaluatorii profesioniști:

În fiecare dintre cele 3 abordări, există tehnici specifice.

Abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor în evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe determinarea valorii unui obiect imobiliar pe baza calculului venitului așteptat din deținerea (utilizarea) acestui obiect. Acest indicator este foarte important deoarece vă permite să estimați costul obiectului în viitor.

Abordarea veniturilor este una dintre cele mai utilizate metode de evaluare imobiliară în practica evaluării în prezent.

Potrivit economistului modern Vishnevetsky A.V., această abordare este numită și „marginală” (de la termenul englezesc „margină”, adesea folosit în Rusia ca analog al conceptului de „profit”). Aplicabilitatea abordării marginale este exprimată clar în perioada de creștere economică a statului. Abordarea veniturilor este o parte integrantă a procedurii de Due Diligence.

Metoda veniturilor se bazează în principal pe determinarea valorii imobilelor prin calcularea fluxului de venit actualizat (din deținerea sau utilizarea acestui obiect). Această metodă se bazează pe principiul așteptării - stabilirea valorii actuale a veniturilor și a altor beneficii care pot fi primite în viitor din deținerea acestei proprietăți. Este logic ca proprietarul imobilului să nu renunțe la proprietatea sa sub suma pe care ar putea-o primi prin continuarea exploatării acesteia, iar cumpărătorul nu va plăti mai mult decât suma pe care o va aduce folosirea ulterioară a acestui obiect în scop comercial. către el. Astfel, prețul imobilului este determinat pe baza valorii veniturilor viitoare prin acord între părți.

La calcularea abordării veniturilor se folosesc următoarele metode: capitalizarea veniturilor și actualizarea fluxurilor de numerar. Aceste tehnici sunt principalele în această metodă.

1) În conformitate cu tehnologia metodei capitalizării directe , valoarea este determinată de raportul dintre venitul net din exploatare înainte de impozitare și rata de capitalizare. Rata de capitalizare este determinată de evaluator pe baza valorii ratei de bază prin ajustarea acesteia pentru riscuri.

2) Metoda fluxurilor de numerar actualizate este utilizată atunci când fluxurile de numerar sunt inegale (venit instabil), sau când se utilizează rate de capitalizare diferite. Conform metodologiei, costul unui obiect este determinat ca suma veniturilor actualizate din proiect. Pentru a face acest lucru, este necesar să se determine un model de flux de numerar cu o prognoză a cheltuielilor și investițiilor pentru o perioadă selectată. Rata de actualizare se determină ținând cont de aceiași parametri ca și în cazul metodei de capitalizare.

Esența metodei este că abordarea prin venit evaluează valoarea bunurilor imobiliare ca valoare actuală a fluxurilor de numerar viitoare. În același timp, această abordare reflectă nivelul de risc pentru proprietatea evaluată, precum și calitatea și cantitatea veniturilor pe care imobilul evaluat le poate aduce pe parcursul duratei sale de viață. Principalul avantaj al abordării veniturilor este că vă permite să luați în considerare riscurile viitoare de investiții acum.

Dezavantajul metodei este că venitul viitor - suma estimată a venitului din chirie și valoarea revânzării viitoare a obiectului, sunt determinate de evaluator prin analizarea unui număr de factori și, prin urmare, pot avea o anumită eroare, deoarece este imposibil de determinat pe termen lung starea pieței imobiliare cu acuratețe absolută.

Abordarea costurilor

Abordarea costurilor (abordarea bazată pe active) este un set de metode de evaluare în care valoarea unui obiect este egală cu suma costului unui teren și a costului de reproducere (înlocuire) a tuturor îmbunătățirilor, minus amortizarea acumulată și costul datoriilor, adică valoarea obiectului de evaluare depinde de costul creării unui obiect similar. Această abordare este utilizată pentru a evalua clădirile decomandate, gospodăriile și întreprinderile.

Abordare comparativă

Abordare comparativă - un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte - analogi ai obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect care este un analog obiectului de evaluare în scopul evaluării este un obiect care este similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia. (A se vedea standardul federal de evaluare nr. 1)

Metode de bază de evaluare imobiliară

Principala, cea mai des folosită și care reflectă cel mai exact valoarea de piață a imobiliare este metoda de comparare a vânzărilor .

Metoda de comparare a vânzărilor

se bazează pe monitorizarea statistică și analiza factorială a segmentului de piață căruia îi aparține proprietatea evaluată.

Principalele etape de aplicare a metodei:

— poziționarea obiectului, alegerea segmentului de piață căruia îi aparține obiectul, ținând cont de Analiza celei mai eficiente utilizări;

- analiza pietei;

- analiza factorilor;

— selecția analogilor;

- calculul costurilor.

Metoda de capitalizare a venitului

Esența metodei de capitalizare a venitului este că valoarea unei proprietăți este determinată prin conversia venitului net din exploatare (NOI) anual în valoarea curentă.

Unde

 - valoarea proprietatii (den.unit)  - Venitul net din exploatare sau CHOD ( în engleză  Venitul net din exploatare (NOI) )  — Rata de capitalizare

Rata de capitalizare  este un indicator care reflectă raportul dintre venitul anual așteptat (NER) și valoarea imobilului:

Unde

 — raportul de capitalizare  - rata de rentabilitate a capitalului investit a investitorului - rata de rentabilitate asteptata de investitor din investitie, tinand cont de riscul de pe piata.  - rata rentabilității capitalului - rata dobânzii care asigură o rentabilitate a investiției inițiale. Rata împarte venitul în două părți: rambursarea investițiilor de capital în imobiliare și încasarea veniturilor din proprietatea asupra obiectului.

În practica evaluării, sunt utilizate 3 metode de calcul al ratei de rentabilitate a capitalului, metoda Ring , metoda Inwood și metoda Hoskold .

Metoda Ring Această metodă este utilizată atunci când principalul este de așteptat să fie rambursat în rate egale. Rata rentabilității este cota anuală din capitalul inițial alocată unui fond de compensare fără dobândă. Această cotă la randamentul 100% din capital.

Metoda Inwood Această metodă este utilizată dacă valoarea rentabilității capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii.

Metoda Hoskold Utilizată atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare și este puțin probabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se așteaptă să primească venituri la rata fără risc.

Această metodă este utilizată dacă fluxurile de venit sunt stabile pe o perioadă lungă și sunt semnificative și, de asemenea, dacă fluxul de venit crește într-un ritm constant.

Metoda nu este aplicabilă în situația în care obiectul de evaluare este un obiect de construcție în curs sau necesită reconstrucție semnificativă, adică în viitorul apropiat nu poate aduce un venit stabil.

„Opacitatea informațională” a pieței ruse face dificilă calcularea venitului net operațional și a ratei de capitalizare, din cauza lipsei de informații despre tranzacțiile reale de vânzare, plățile de întreținere etc.

Metoda fluxului de numerar actualizat

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora.

Metoda DDP se aplică atunci când:

Metoda fluxurilor de numerar actualizate este cea mai versatilă metodă pentru determinarea valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare. Fluxurile de numerar se pot modifica în mod arbitrar, pot curge inegal și pot fi caracterizate de un nivel ridicat de risc. Acest lucru se datorează specificului unui astfel de lucru precum imobiliare. Imobilul este achiziționat de un investitor în principal datorită anumitor beneficii viitoare. Investitorul vede proprietatea ca pe un set de beneficii viitoare și evaluează atractivitatea acesteia în ceea ce privește modul în care valoarea monetară a acestor beneficii viitoare se corelează cu prețul la care poate fi achiziționată proprietatea.

Metoda DCF evaluează valoarea imobilului pe baza valorii actuale a venitului, care constă din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

Vezi și

Note

  1. ↑ Standard federal de evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare” (FSO N 2) . Preluat la 15 noiembrie 2020. Arhivat din original la 16 noiembrie 2020.

Cadrul legal și de reglementare pentru activitățile de evaluare

Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 Copie de arhivă din 3 mai 2010 la Wayback Machine

Activitatea evaluatorilor independenți și a companiilor de evaluare este controlată de organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor, de exemplu: RAO, ROO, SMAOs , SRO ARMO , Siberia, MSO , NKSO etc.

Literatură