O afacere de închiriere (ing. imobile cu chiriaș) este o proprietate grevată cu un contract de închiriere [1] . În unele surse, se găsește formularea Ready rental business sau GAB. Cel mai adesea în lumea afacerilor, acest concept este aplicabil bunurilor imobiliare comerciale , ceea ce ne permite să considerăm GAB ca un spațiu comercial nerezidențial cu un chiriaș. Saloanele de înfrumusețare, centrele medicale, magazinele de îmbrăcăminte, HoReCa , magazinele alimentare pot acționa în calitate de chiriași.
Potrivit unui număr de experți, o afacere de închiriere gata făcută este unul dintre cele mai promițătoare domenii pentru investiții în imobiliare [2] . La sfârșitul anului 2019, ponderea investițiilor în imobiliare comerciale se ridica la 47% din totalul investițiilor în imobiliare, iar vânzările de spații comerciale s-au dublat.
Fata de piata instabila de inchiriere rezidentiala, piata comerciala are o rentabilitate mai mare si nu necesita interventie operationala din partea investitorului. [3] Experții în investiții și analiștii de piață clasifică GAB drept venit pasiv stabil, fără riscuri mari. Dacă afacerea nu aduce dividendele așteptate, poate fi vândută și suma investiției returnată.
Rentabilitatea investiției este estimată la 15-19% pe an, iar perioada de rambursare este de 7-12 ani. Pragul de intrare în GAB începe de la 15-20 de milioane de ruble. Pentru acești bani, puteți ridica un obiect mic cu un chiriaș stabil de rețea. Alte surse oferă o cifră de 8-10 milioane de ruble, atunci când atrageți un credit ipotecar - de la 4 milioane de ruble (1.11).
Pentru investițiile în afacerea de închiriere sunt de preferat obiectele cu contracte de închiriere pe termen lung (5-15 ani), în care sunt indicate cu atenție toate condițiile, inclusiv: indexarea anuală, procedura de plată, tariful de închiriere etc. Un contract pe termen lung oferă proprietarului GAB stabilitatea încasărilor de numerar, capacitatea de a anticipa fluxurile financiare ale acestora și de a determina perioada de rambursare a obiectului.
Printre riscurile asociate cu achiziționarea unei proprietăți cu un contract de închiriere însoțitor, experții numesc riscurile de contestare a tranzacției de vânzare-cumpărare, de revendicare a proprietății de la cumpărător, de lipsa de încredere a chiriașului sau vânzătorului. Înainte de a semna un contract de achiziție de GAB, se recomandă să verificați [4] :
referitor la vanzator:
în raport cu chiriașul cu care se încheie contractul de închiriere [4] :
Pentru a verifica stabilitatea și integritatea financiară, se recomandă, de asemenea, să obțineți un certificat de lipsă de datorie fiscală și să verificați istoricul de credit al chiriașului.
Costul inițial al achiziției imobiliare comerciale cu greu poate fi numit mic. Orice investitor în primul rând în astfel de condiții va fi interesat de perioada de rambursare a obiectelor GAB. Aceasta este o valoare care va depinde direct de locație, fiabilitatea chiriașului, inflație, taxe și costuri generale. Începătorii încearcă să găsească obiecte cu o rambursare de până la 6-8 ani, dar analiștii privesc piața cu mai multă sobrietate și consideră că propunerile cu o rambursare de aproximativ 10 ani sunt eficiente. Un exemplu de metodă simplificată de calculare a raportului de rambursare: sunteți interesat de o cameră cu un chiriaș " Pyaterochka " într-o zonă rezidențială a Moscovei.
În acest caz, perioada de rambursare, excluzând indexarea, va fi: 50.000.000 / 6.000.000 = 8 ani și 4 luni. În această perioadă investitorul își va returna integral investiția. Randamentul investiției pentru această proprietate este de 12%. În acest calcul, 2 factori importanți nu sunt luați în considerare simultan:
Drept urmare, dacă investitorul decide să vândă după 8 ani și 4 luni, atunci, ținând cont de indexarea de opt ori de 5%, rata lunară de închiriere va fi deja de 703.550 de ruble, iar obiectul în sine, cu aceeași rambursare. de 8 ani și 4 luni, va costa deja nu 50.000.000, ci 70.355.000. În acest caz, rentabilitatea investiției în GAB nu va fi de 12%, ci de 19,4% pe an. Prețul real de vânzare poate fi mai mare, deoarece acest exemplu nu ține cont de creșterea ratelor de închiriere și a cererii de GAB. Acești factori pot crește rentabilitatea investiției și vânzărilor. În același timp, nu este necesar să așteptați 8 ani pentru revânzare. Investitorii cu experiență vând adesea o afacere după 2-3 ani, după mai multe indexări. Pentru o evaluare mai precisă, chiar înainte de cumpărare, ar trebui să faceți, cu ajutorul experților sau independent, o analiză detaliată a profitului și a tuturor costurilor posibile pentru un anumit obiect (reparație, reamenajare, acord cu societatea de administrare etc. ).
Cel mai mare profit îl vor aduce obiectele rentabile situate în locații de succes, cu trafic și infrastructură bune [4] . Cel mai popular retail stradal .
Se obișnuiește să se considere obiectele pentru care a fost încheiat un acord cu următoarele tipuri de chiriași [5] ca fiind mai fiabile, stabile și profitabile :