Ipoteca inversă

O ipotecă inversă  este un mecanism de monetizare a locuinței unui proprietar. În esență, acesta este un împrumut (împrumut) neperformant special garantat de bunurile imobiliare ale pensionarului. Datoria principală la împrumut și toate dobânzile acumulate sunt periodic valorificate (neachitate creditorului) și restituite numai după decesul pensionarului prin vânzarea spațiilor de locuit [1] .

Istoricul creditelor ipotecare inverse [2]

Ipoteca inversă a apărut acum mai bine de un secol, dar nu a primit o distribuție semnificativă din cauza prezenței riscurilor mari (banca se teme că datoria împrumutatului la un moment dat va depăși valoarea proprietății. Împrumutatul se teme că banca va evacuați-l și luați singura proprietate).

În anii 90, economiștii din multe țări au atras atenția asupra efectului îmbătrânirii națiunii, când în țările lor a crescut semnificativ ponderea pensionarilor, care, la pensionare, au redus drastic consumul de bunuri de larg consum (care nu a generat inflație, dar a redus semnificativ cererea de bunuri şi servicii a producătorilor locali) .

Dându-și seama de limitările oricărui sistem de pensii, economiștii au început să caute modalități „cum” de a crește nivelul de consum (inclusiv de a îmbunătăți calitatea vieții) cetățenilor în vârstă pentru a stimula creșterea economică. În multe țări, au început deja diverse reforme ale pensiilor, care au inclus, printre altele, formarea unei părți finanțate în detrimentul economiilor cetățenilor. Forma ideală de economisire pe cont propriu pentru cetățeni a fost imobilul lor (există imobiliare „deja acum” și nu este nevoie să așteptați acumularea de noi economii), în legătură cu care multe țări și-au îndreptat din nou atenția către invers. mecanism ipotecar.

În unele țări ale căror economii se bazează pe stimularea consumului, creditele ipotecare inverse aparțin categoriei programelor de stat, al căror scop este creșterea consumului părții economice pasive a populației (pensionarii) - fondurile primite prin mecanismul creditului ipotecar invers. sunt inutile de economisit și cel mai probabil vor fi direcționate către consumul intraregional de bunuri și servicii (în primul rând medicale).

Creditele ipotecare inverse sunt cele mai comune în SUA, Marea Britanie și Australia.

În Federația Rusă, într-un mod de testare, emiterea unei ipoteci inverse a fost efectuată de ARIZhK OJSC

Cererea de credite ipotecare inverse

Experții identifică următorii factori care determină cererea de credite ipotecare inversate [3] :

1. Mobilitatea, adică dorința sau nedorința cetățenilor în vârstă de a se muta din locul lor obișnuit la locuințe cu caracteristici financiare mai reduse (să vândă locuințe existente și să cumpere mai ieftin, direcționând diferența către consumul propriu).
2. Dorința de a lăsa o moștenire. Experții fac distincție condiționată între mentalitatea „estică” și „occidentală” atunci când discută problemele moștenirii. „Este” se caracterizează prin dorința de a lăsa moștenirea „oricui”, chiar dacă moștenitorul nu ajută financiar. „Occidental” înseamnă menaj separat de către diferite generații ale familiei și sprijin financiar minim unul de celălalt. În Rusia, mentalitatea „occidentală” este din ce în ce mai caracteristică Moscovei și Sankt Petersburgului.
3. Economii preventive (de precauție). Conform celei mai populare scheme de reformă a pensiilor (pensia de stat este o asigurare împotriva sărăciei și garantează doar plăți minime, baza sunt pensiile corporative și economiile proprii de pensii ale cetățenilor), „imobilul” se încadrează perfect în categoria „economii proprii” de cetățeni, deoarece se caracterizează [de obicei] printr-o valoare de creștere previzibilă și permite, în anii de lucru, să investească în achiziții confortabile, iar la pensionare, fie să vindeți bunuri imobiliare (în scopul mutării, a se vedea paragraful 1), fie să monetizeze locuințele existente prin mecanismul ipotecar invers.
4. Impozite și facturi de utilități. Într-o serie de țări, creșterea costului de întreținere a locuinței (plăți de utilități și impozitare) depășește destul de des rata de indexare a plăților pensiilor, ceea ce creează condiții pentru pierderea locuinței de către un pensionar. O ipotecă inversă poate fi o soluție eficientă pentru a crește „venitul” unui pensionar (venitul este luat între paranteze, deoarece aceste plăți nu sunt venituri în esență economică).
5. reputatia creditorilor. Întrucât o ipotecă inversă, ca orice produs de împrumut, este inerentă unui număr de riscuri, reputația împrumutătorului (pregătirea acestuia pentru dialog cu un împrumutat pensionar) determină în mod semnificativ alegerea unui pensionar (având în vedere faptul că locuințele ipotecate sunt în majoritatea cazurilor). cazuri singurul pentru trai)

Ipoteci inversate și instrumente alternative [4]

Programe de sprijin pentru cei săraci

Istoria sprijinului de stat pentru piața creditelor ipotecare inverse din Statele Unite a început cu programe guvernamentale pentru împrumuturi direcționate. Multe guverne de stat și locale din Statele Unite încă mai au programe pentru împrumuturi direcționate pentru persoanele în vârstă sărace garantate de bunuri imobiliare cu o plată amânată pe viață (Scholen, 1991 [5] ). Aceste împrumuturi sunt de fapt ipoteci inverse în care statul sau guvernul local acționează ca creditor.

Împrumuturile sunt acordate în scopul efectuării reparațiilor necesare la domiciliu și a plății impozitelor pe proprietate. Aceste programe sunt administrate de departamentele locale de locuințe.

Forme de plată a fondurilor

Experții identifică cinci forme de plăți ipotecare inverse [6] :

Factori de risc [7]

1. Modificarea costului finanțării (riscul ratei dobânzii). Un factor de risc cheie, deoarece disponibilitatea creditelor ipotecare inversate depinde în mare măsură de costul resurselor. Calculele ARIZHK arată că, la rate de peste 9% pe an, creditele ipotecare inversate nu mai sunt solicitate în rândul cetățenilor (o parte semnificativă a costului este consumată de dobânda capitalizată). pentru a reduce riscurile creditorilor, în Statele Unite a fost adoptat un program special de asigurări de stat (HECM), care garantează pragul de rentabilitate creditorilor (cumpărarea unui credit ipotecar atunci când se atinge un raport credit/colateral de 98% )
2. Vârsta de intrare în program și sexul împrumutatului. Pe baza tabelelor de supraviețuire, a împrumutătorului și a costului finanțării, împrumutatorul calculează limita de credit, care poate fi deschisă împrumutatului cu caracteristicile sale de vârstă, prin numărătoare inversă. Cu cât vârsta împrumutatului este mai mare, cu atât limita de împrumut poate fi deschisă pentru un cetățean. Pentru pensionarii concubinați, calculul se face în funcție de prognoza celei mai mari supraviețuiri.
3. Riscul de evaluare incorectă a proprietății. Unul dintre factorii de risc cheie, deoarece va determina baza tuturor calculelor ulterioare (inclusiv stabilirea unei limite de credit)
4. Riscul utilizării abuzive a fondurilor alocate. În esența sa, acest risc este minim, dar devine relevant dacă împrumutatul nu are suficiente fonduri pentru a-și menține locuința (taxe, facturi la utilități).
5. Riscul ca împrumutatul să depășească durata de viață estimată (statistică). Principalul factor de risc, deoarece creditorul nu este capabil să formeze rezerve speciale în cazul decesului anticipat al unei alte părți a debitorilor. Ținând cont de tendința generală de creștere a nivelului de trai al cetățenilor, de progresele în medicină și de faptul că cetățenii care intră în credite ipotecare inverse trăiesc în medie mai bine (își îmbunătățesc consumul), este necesară o acuratețe ridicată a calculelor actuariale la formarea unui produs. Pentru a minimiza acest risc, se utilizează asigurarea (în SUA, în cadrul programului HECM, FHA asigură acest risc pentru anumite categorii de populație)
6. Riscul de a scădea (nu de a crește) prețurile imobiliare peste așteptări. De obicei, creditorul stabilește o anumită rată de creștere a prețurilor proprietăților în timp. În SUA, programul HECM presupune o creștere anuală de 5% a prețurilor imobiliare în model. Cu toate acestea, criza din 2008-2009 a forțat o ajustare semnificativă a acestui model. Pentru a minimiza acest risc, se aplică asigurarea (răspunderea împrumutatului conform contractului).
7. Calitatea inadecvată a întreținerii imobiliare (în special pentru cazurile de tragere de fonduri la limita maximă a datoriei)
8. Neplata încrucișată a altor obligații (de exemplu, neplata impozitelor)

Factori de risc, a căror influență nu a fost încă studiată

1. Coabitarea debitorilor (se presupune că crește speranța de viață)
2. Extinderea duratei de viață a debitorilor ipotecare inversă în comparație cu statisticile prin îmbunătățirea calității vieții

Finanțare ipotecară inversă

Având în vedere natura pe termen lung a obligației de împrumut într-o ipotecă inversă, împrumutătorul trebuie să asigure propria protecție împotriva riscului ratei dobânzii. Cel mai eficient instrument de protecție este reambalarea împrumuturilor în titluri garantate cu ipoteci și oferirea acestora investitorilor la bursă.

Experiența emiterii de titluri garantate cu ipotecă în cadrul ipotecii inverse există doar în SUA. Tranzacțiile de securitizare inversă se numesc HMBS. Prima tranzacție de securitizare a fost în 1999 de către Lehman Brothers și a avut un rating de investiții de la Moody's și S&P.

În SUA a fost adoptată o strategie de dezvoltare a pieței HMBS care prevedea stimularea de către stat a dezvoltării acestei piețe:

• în primele etape de dezvoltare a produsului, cea mai mare parte a creditelor ipotecare inversate emise de creditori privați au fost imediat cumpărate de compania semi-publică Fannie Mae , ceea ce a permis companiilor private să crească volumele.
• Ulterior (2007) a avut loc o trecere de la cumpărări la titluri garantate cu ipoteci, cu asigurarea „actualizată” a Administrației Federale a Locuințelor (FHA) pentru a compensa riscul de integralitate și garanția lui Ginnie Mae pentru a compensa riscul de pe - plăți în timp pentru obligațiuni . Prima înțelegere HMBS cu asigurarea FHA a fost în 2006.

De obicei, HMBS sunt emise în cadrul schemei Z-Bond - plata organismului de obligațiuni și toate dobânzile într-o sumă forfetară la sfârșitul termenului. De la începutul anului 2011, Merrill Lynch este consultantul cheie, cel mai mare broker este Bank of America, volumul emisiunii HMBS este estimat la 21 miliarde USD

Întrucât HMBS depind de un singur factor de risc (modificările de preț pe piața imobiliară), spre deosebire de MBS clasice (unde există și riscul de neplată de către împrumutat), se crede că HMBS sunt titluri de valoare mai fiabile. Cu toate acestea, această fiabilitate teoretică crescută nu afectează încă profitabilitatea acestora (comparabilă cu MBS).

Link -uri

• Discurs de A. D. Yazykov la Forumul pentru locuințe civile 2011 „Ipoteca inversă: experiență străină și perspective de implementare în Rusia”
• AD Yazykov pentru ziarul rus: Metro-ruble. Pensionarii vor putea...
• A. D. Yazykov pentru Vedomosti: Ipotecile inverse vor ajuta băncile, pensionarii și economia
• Channel One: Subtilitățile și capcanele schemei de împrumut pentru locuințe pentru bătrâni
• Bancher. R: Există un loc pentru bătrâni
• creditor. Ru: Ce este o ipotecă inversă pentru pensionari?

Note

1. ↑ Vedomosti / Ipoteca invers / 13.08.2012 . Data accesului: 1 iulie 2013. Arhivat din original la 26 ianuarie 2013. (nedefinit)
2. ↑ A. D. Yazykov pentru ziarul Vedomosti / Ipoteca inversă va ajuta băncile, pensionarii și economia / 24.01.2013 (link inaccesibil) . Preluat la 1 iulie 2013. Arhivat din original la 27 ianuarie 2013. (nedefinit) 
3. ↑ Expert / Inlocuitor chirie / 28.08.2012 . Data accesului: 1 iulie 2013. Arhivat din original pe 4 martie 2016. (nedefinit)
4. ↑ Ziarul Metro / Renta viageră nu este un concurent pentru a inversa ipoteca / 26.04.2012 (link inaccesibil) . Preluat la 1 iulie 2013. Arhivat din original la 26 iulie 2014. (nedefinit) 
5. ↑ Reversemortgagemonitor.org/ Ken Scholen (link nu este disponibil) . Data accesului: 1 iulie 2013. Arhivat din original la 4 ianuarie 2014. (nedefinit) 
6. ↑ Titlizări inverse ipotecare: înțelegerea și măsurarea riscurilor. raport special. Serviciul pentru investitori Moody's 23 iunie 2000
7. ↑ Discurs de A. D. Yazykov la Civil Housing Forum 2011 (diapozitivul 6 „Economia ipotecii inverse”) . Preluat la 2 iulie 2013. Arhivat din original la 9 noiembrie 2011. (nedefinit)