Societățile de construcții (societăți de construcții, Baugenossenschaften, asociații de construcții) au ca sarcină să contribuie la satisfacerea nevoilor de locuințe ale populației prin cheltuirea capitalului pentru construcția de clădiri noi sau îmbunătățirea clădirilor vechi. În această definiție se încadrează atât societățile de construcții care satisfac nevoile de locuințe ale propriilor membri prin cheltuirea în scopul specificat a capitalului format din economii, cât și societățile de construcții de locuințe de tip modern, care, urmărind scopuri pur speculative, satisfac nevoile de locuințe ale celor care plătesc mai bine banii cheltuiți pe aceste capitaluri întreprinderi. Până nu demult existau doar Companii de Construcții de prima categorie. Patria lor este Anglia .
Prototipul lor a apărut la sfârșitul secolului al XVIII- lea. la Birmingham , unde s-a făcut prima experiență de achiziție a unui teren din contribuțiile membrilor unei societăți pentru construirea de clădiri pe acesta, care a devenit proprietatea membrilor săi. Această societate însăși era angajată în construcția de clădiri. Un impuls semnificativ dezvoltării societăților S. bazate pe începutul asistenței reciproce a fost dat de societatea de construcții scoțiană, care a apărut la Kirkudrit în 1815. A servit drept prototip pentru o serie de parteneriate care și-au stabilit scopul de a ajuta fiecare dintre membrii săi dobândesc o casă specială. Coada a fost stabilită prin tragere la sorți. La început, un astfel de parteneriat includea persoane care urmăreau un singur obiectiv - achiziționarea unei case prin contribuții periodice constante (de obicei lunare). De-a lungul timpului s-au format în membri două categorii - deponenți și debitori, adică persoane care doresc să-și plaseze profitabil micile economii la o dobândă mai mare decât cea permisă de lege.
Toate aceste societati constau dintr-un numar precis de membri, aveau caracter de reciprocitate si erau create pentru o anumita perioada de timp. Acestea sunt așa-numitele Societăți de încetare. Act of Benefit Building Societies, 1836 , a permis pentru prima dată formarea de parteneriate cu scopul de a-și asista membrii să achiziționeze case cu un capital format din acțiunile lor (nu mai mult de 150 de lire sterline), formate din contribuții periodice (nu mai mult de 20 de șilingi). .). Extinzând efectul legii asupra societăților de ajutor reciproc la societățile S., legea din 1836 a stabilit și înregistrarea obligatorie pentru acestea, asociată cu dobândirea de privilegii speciale, dar nu le-au fost recunoscute drepturi de persoană juridică. Răspunderea membrilor rămâne nelimitată. De asemenea, nu aveau dreptul să facă împrumuturi. Absența unor tabele matematice adecvate care să determine la un moment dat raportul dintre suma încasărilor periodice de la membri și banii împrumutați acestora, plata către deponenți a unei dobânzi disproporționat de mare care nu era justificată de mărimea stabilită a rambursării anuale. a sumei ocupate de membru, construirea întregului plan de afaceri al companiilor pe sediul continuu profitabil al capitalului său a avut ca rezultat dezordinea treburilor acestor societăți, iar în unele cazuri chiar prăbușirea totală. Din cauza acumulării restanțelor și a semnificației pierderilor, acțiunile nu și-au putut atinge dimensiunea deplină până la perioada preconizată de existență a acestei societăți. Acest lucru a făcut necesar ca membrii să contribuie la formarea cotei pentru o perioadă mai îndelungată de timp și să suporte astfel sacrificii materiale mai mari. O astfel de ordine anormală a lucrurilor a rezultat în principal din lipsa mijloacelor societății în primii ani de la înființare și din abundența lor disproporționată în ultimii ani de existență. Eliminarea acestui neajuns a necesitat permisiunea societăților de a încheia împrumuturi de la nemembri. Un astfel de drept le-a fost recunoscut prin decizia Lordului Cancelar din 1869. Legea din 1874 permitea societăților să încheie împrumuturi prin emiterea de acțiuni, răscumpărabile în funcție de starea de numerar liber. Răspunderea limitată a membrilor introdus. Această lege prevede organizarea nu numai a societăților S. temporare, ci și permanente.
Societățile permanente de construcții au început să apară deja în anii 1840 și le-au înlocuit treptat pe cele temporare. În primul rând, închiderea obligatorie a societăților temporare după satisfacerea nevoilor de locuință a unui anumit cerc apropiat de oameni era anormală. Necesitatea plății unice a tuturor contribuțiilor periodice de către o persoană care a devenit membru la ceva timp după ce S. și-a deschis operațiunile, a blocat efectiv accesul la societate pentru elemente noi. Obligația de a obține un împrumut de la societate a fost extrem de dezavantajoasă pentru cei care au aderat la societate doar din cauza investiției profitabile a economiilor lor. Toate aceste neajunsuri au deschis calea apariţiei unor societăţi S. permanente, care au fost recunoscute prin legea din 1874 .
Această lege, totuși, a lăsat o gamă largă pentru diferite abuzuri, a căror consecință a fost prăbușirea multor societăți, care a provocat emiterea unei noi legi în 1894. Societățile S. existente acum în Anglia , contrar numelui lor, nu ei înșiși își construiesc case pentru membrii lor: au doar scopul de a educa prin contribuții periodice ale membrilor săi, capital pentru acordarea de împrumuturi membrilor societății garantate cu imobiliare. Ordinea de primire a unui împrumut de la casierie se stabilește fie prin tragere la sorți (Ballot Soc.), fie prin vânzarea lui la licitație publică (Sale Soc.). Sistemul de bonusuri, de mult înființat, a oferit societății posibilitatea de a primi pe împrumuturile sale o dobândă mai mare decât cea legală. Însăși mărimea primei este fie fixă cu precizie, fie determinată de concurența concurenților într-o licitație publică. Cuantumul împrumutului se determină în funcție de numărul de acțiuni: suma de plătit sub formă de împrumut este tocmai acea sumă care, împreună cu dobânda, poate fi rambursată prin contribuțiile periodice ale membrului. De obicei constituie 3/4 sau chiar 7/8 acțiuni și face posibilă după 12-14 litri. cumpara o casa. Un membru care a primit împrumuturi poate cere înapoi cota sa cu dobânda acumulată. Fondul de rulment al societăților de construcții este acum format nu numai din cotizații de membru și împrumuturi speciale, ci și din depozite de dobânzi de la 1s. până la 2000 fn.
Plătind pe acestea de la 4 la 5 la sută, societățile de construcții își acordă dreptul de a cere restituirea, chiar și a unor sume semnificative de depozit, fără notificare prealabilă. În unele societăți, atât permanente, cât și temporare, contribuțiile constituie principalul element al capitalului de lucru. Societățile temporare își pierd astfel caracterul lor anterior exclusiv reciproc. Continuând să existe grație simplității și ieftinității administrării lor, în principal în rândul clasei muncitoare, societățile temporare, în ciuda predominanței lor numerice, trec acum în plan secund înaintea celor permanente, devenite instituții pur bancare. Intrarea și ieșirea membrilor în orice moment sunt complet gratuite. Cu fonduri semnificative la dispoziție, societățile S. permanente engleze moderne deschid un împrumut de construcție în valoare de la unu la 6 mii fn. sterl., iar uneori chiar până la 20 mii. Aceste cifre arată că firmele de construcții din această categorie servesc la satisfacerea nevoilor de locuințe ale clasei de mijloc, nu ale muncitorilor. Participarea primilor la aceste societăți se exprimă doar prin faptul că ei continuă să-și contribuie aici cu economiile, pentru care primesc un procent destul de mare. Fondurile de la micii deponenți fac posibilă deschiderea unui împrumut pentru construcții destul de semnificativ pentru persoanele bogate. Dezvoltarea și răspândirea și mai semnificativă a societății S. în Statele Unite ale Americii de Nord, unde sunt cunoscute sub numele de „Asociații de împrumut și construcții”. Funcțiile societăților sociale din Statele Unite sunt mai largi și mai variate decât în Anglia. Aceștia joacă rolul de instituții de economii, împrumut, S. și chiar de asigurări. Un grup de persoane, dintre care niciuna nu are mijloace suficiente pentru a-și construi o casă, formează o cooperativă . Toată lumea face contribuții egale. Ele sunt împrumutate unei singure persoane pentru construcția unei case, după acumularea unei sume suficiente (de obicei 200 USD). Coada este determinată de oferta primei celei mai mari la o licitație publică. În lipsa concurenței, debitorii plătesc doar o sumă nominală, pe care plătesc 6%. Odată cu plata dobânzii la împrumut, împrumutatul trebuie să continue să facă contribuții pentru a-și forma cota-parte. Proprietatea dobândită este ipotecata societății însăși, al cărei drept de ipotecă încetează la momentul „maturării” acțiunii. Împrumutatul devine apoi proprietarul deplin. El poate plăti suma împrumutată și la un moment dat. Participantul, lipsit de posibilitatea de a continua plățile, are dreptul de a primi banii rambursați împreună cu dobânda acumulată. Conform procedurii de emitere de acţiuni ale societăţii S. în Statele Unite. Statele sunt împărțite în 1) temporare (terminate), 2) companii cu sistem în serie (serial) și 3) permanente (permanente). Societățile provizorii reprezentau forma inițială a societăților S. și au emis o singură serie de acțiuni. În acest sistem, acționarii trebuie să fie neapărat debitori; in caz contrar, capitalurile raman neinvestite, deoarece societatile de acest tip isi desfasoara toate tranzactiile exclusiv cu membrii lor. Societățile din a doua categorie își datorează numele faptului că lansează seriale la anumite intervale (anual sau de două ori pe an). Ele nu sunt mai puțin permanente decât societățile de tip 3, care le eliberează la nevoie. Într-adevăr, nu există nicio diferență semnificativă între ultimele două tipuri. Predomină societățile cu sistem în serie. Sistemul Daytonoscal diferă oarecum de ele . Societățile de acest tip, acceptând membri în orice moment fără a efectua plăți pentru timpul scurs, eliberează pe rând împrumuturi, determinate de momentul primirii creanțelor.
Societățile de construcții sunt împărțite în SUA în 1) locale și 2) naționale. Avantajul primei este un control bun și economii semnificative datorită absenței cheltuielilor cu comisioane etc.; dar Societățile Naționale de Construcții facilitează mișcarea capitalului din locurile în care este din belșug în locurile unde este rar. Aceste societăți sunt de origine ulterioară; până în 1893 erau 240, iar numărul total al societăților S. era de 5838. Conform datelor a 5819 societăți care au depus raport, în 1893 aveau 1.745.725 de membri (inclusiv 307.828 femei). Numărul mediu de membri per societate este de 301 (separat pentru Societățile Naționale - 1637 ). Numărul total de membri împrumutați este de 455.411 (26,25%). Numărul mediu de acțiuni ale membrilor individuali este de 7,5, cu o valoare medie de 257,25 USD (pentru cetățeni, 86,73 USD). Mărimea medie a împrumutului este de 1 120 USD . Membrii acestor societăți au achiziționat 314 755 de case (inclusiv 290 803 membri ai societăților locale). Doar 8.709 cumpărători s-au dovedit a fi neîndepliniți de obligație la plata datoriilor, iar firmele au suferit pierderi în valoare de 449.599 de dolari Datele prezentate sunt de o importanță deosebită, având în vedere faptul că membrii acestor societăți sunt în mare măsură persoane. a clasei muncitoare (artizani, muncitori etc.). În societățile naționale ele reprezintă 54%, în societățile locale - 70%. - Pe continentul european S. total. a primit o dezvoltare semnificativă în Danemarca . Ele au apărut aici pentru prima dată în anii 60 și acum există într-o serie de orașe. Primul loc printre acestea este ocupat de Sindicatul Muncitorilor din Copenhaga, care a construit 1087 de case până în 1898 la un cost de 8.322.517 coroane . La plata regulată a contribuțiilor timp de 20 de ani, aceste case devin proprietate integrală. Orice membru care nu a primit dreptul la o casă prin tragere la sorți în termen de 10 ani poate pretinde înapoi suma contribuțiilor sale. În 1897 , un al doilea sindicat al muncitorilor din construcții a fost format la Copenhaga pentru construirea de clădiri cu spații închiriate. Datorită activității fructuoase a danezului S. total. 200000 de oameni (peste 4% din populație) și-au putut satisface nevoile de locuință, inclusiv 13% dintre cei săraci. În Danemarca, membrii acestor societăți sunt recrutați în principal dintre muncitorii din fabrici, artizani și mici angajați. - Societățile S. se dezvoltă lent în Germania , deși deja în anii 1860 nevoia acută de locuințe a făcut obiectul discuțiilor la o serie de congrese, iar mesajul a subliniat de multe ori necesitatea de a încuraja organizarea societăților S. de autoajutorare. Cu toate acestea, înainte de 1870 , au apărut doar 3 °C. societate. În 1871 , erau 17, în 1875 - 52. Spre deosebire de societățile engleze, cele germane, din prima perioadă a existenței lor, s-au angajat direct în construcția de locuințe sau au cumpărat clădiri gata făcute. De aici și necesitatea unei investiții unice de capital, care rareori a căutat spații în această ramură de activitate economică.
Această împrejurare l-a inspirat pe Schulze-Delitzsch cu ideea necesității de a forma două societăți separate, dintre care una ar fi construită pe o bază capitalistă, iar cealaltă pe o bază personală. Prima a fost să se ocupe de achiziționarea sau construirea de clădiri, a doua de a încuraja membrii să acumuleze prin economii suma necesară achiziționării unei case. Un impuls semnificativ dezvoltării societăților S. și formării sindicatelor de construcție a fost dat de legea din 1889 , care permite existența societăților de ajutor reciproc cu răspundere limitată ; dar nici măcar el nu a eliminat dificultatea obţinerii de capital de către societăţi. Prin urmare, statul a recunoscut ca fiind datoria sa de a asista societățile S.. În 1895 , în Prusia a fost adoptată o lege privind eliberarea a 5 milioane de mărci de la Trezorerie pentru a îmbunătăți locuințele angajaților din fabricile și fabricile deținute de stat. Legea din 1898 a alocat încă 5 milioane de mărci pentru același subiect. Numărul societăților S. din Germania era de 36 în 1880 și de 33 în 1885 . 1890 - 50, în 1893 - 101, în 1897 - 192, dintre care doar 31 au publicat un raport, cu 8433 membri. Au construit 82 de case, dintre care 35 cu 333 de apartamente închiriate. Aceste case au costat 1875713 Mar. Cotele membrilor au fost de 1455998 mar. Aceste societăți au înstrăinat capitalul altcuiva în 7707767 mar. și un fond de rezervă de 235.610 mărci. Cu toată modestia rezultatelor obținute, societățile S. din Germania sunt cel mai bun mijloc de satisfacere a nevoilor de locuire ale populației active. În alte state europene, societățile S. nu au primit o dezvoltare semnificativă. În Franța , muncitorii înșiși au dat dovadă de puțină inițiativă în această chestiune. Asa numitul Immobili ère d'Orlé ans (a construit peste 200 de case, în valoare de peste 2 milioane de franci) și Union fonci è re în Reims (a construit aproximativ 50 de case). S. societăţile bazate pe principiul capitalist au devenit mai răspândite în Franţa. În 1898 , Franța avea doar 25°C. societăți și 11 parteneriate. Legea din 1894 privind apartamentele ieftine a instituit comitete locale, care ar trebui să încurajeze amenajarea apartamentelor ieftine. Activitățile lor sunt unite de „Consiliul Suprem pentru Apartamente Ieftine” (Conseil supérieur des habitations à bon marché) aflat în subordinea Ministerului Comerțului. În ciuda mai multor beneficii oferite de această lege parteneriatelor S., până acum a avut un efect redus asupra îmbunătățirii condițiilor de viață ale lucrătorilor înșiși. Unele dintre cele mai bune rezultate au fost obținute de societățile de constructii din Italia . Aici există asociații de construcție și producție, grupuri de lucru, în principal zidari, care își construiesc singuri case pentru nevoile proprii și pentru vânzare altor muncitori. Parteneriatele din Milano și Genovez sunt deosebit de renumite. Potrivit Ministerului Agriculturii, în Italia existau 87 de asociații în 1893. În Austria , unde societățile de construcții apărute în anii șaizeci au cheltuit un capital considerabil pentru construirea de case, criza economică din 1873 a dus la prăbușirea unui număr semnificativ de lor. În prezent, ele numără 19 ° C. companii, dintre care doar una are răspundere nelimitată. Toți locuitorii dobândesc imobilul pe care îl locuiesc pe drept de proprietate comună, care poate fi garantat pentru fiecare dintre ei printr-o înscriere în registrele ipotecare.
În Rusia, societățile de construcții nu au primit aproape nicio dezvoltare. Capitalul aduce în continuare un profit prea mare și poate fi plasat profitabil în diverse întreprinderi industriale, drept urmare nu sunt folosite pentru a construi case pentru clasele muncitoare. Dintre acestea din urmă, ideea că este posibil să-și satisfacă nevoia de locuință prin economii obligatorii într-o societate de autoajutorare este prea slabă pentru a provoca o inițiativă activă în această direcție. Au existat, totuși, încercări individuale ale capitaliștilor de a cheltui capital pentru afacerile S. (de exemplu, Societatea de Construcție a Casei din Kiev). Tot ceea ce s-a făcut pentru îmbunătățirea condițiilor de viață a clasei muncitoare fie datorează implementarea sa inițiativei anumitor producători care au amenajat spații pentru muncitorii lor, fie are un caracter caritabil. Între timp, nevoia de locuințe în multe orașe a căpătat deja caracterul unui dezastru cronic acut. Pe de altă parte, cu greu se poate pune la îndoială că lucrătorul, la care se dezvoltă prin economii capacitatea de a asigura satisfacerea corectă a nevoilor de locuință și chiar achiziționarea propriei locuințe, are o mare valoare ca persoană, ca membru. a societății, familiei și statului. Nu se poate aștepta ca societățile socialiste să reușească să transforme toți muncitorii în proprietari de case, dar, în orice caz, ele contribuie la îmbunătățirea condițiilor de viață cel puțin a acelei părți a muncitorilor care se străduiește activ să-și îmbunătățească situația prin propriile eforturi și mijloace. . Departe de a fi inutile din acest punct de vedere sunt chiar acele Societăți de Construcție care nu se bazează pe principiul ajutorului reciproc, ci au caracter de instituții de credit.