Organizație de conducere - entitate juridică creată pentru gestionarea și/sau exploatarea, întreținerea tehnică și sanitară a blocurilor de locuințe pe baza unui acord rambursabil cu proprietarii. În viața de zi cu zi, termenul „ societăți de administrare ” este adesea folosit în mod greșit , deși în legislația rusă așa este numită o societate de administrare a investițiilor.
Scopul activităților organizației manageriale este de a menține starea tehnică normală a proprietății comune a clădirilor de locuit cu mai multe apartamente și a componentelor acestora, precum și de a asigura posibilitatea utilizării proprietății comune în scopul propus.
În conformitate cu prevederile Codului locuinței al Federației Ruse , o organizație de management este una dintre posibilele forme de administrare a unui bloc de locuințe împreună cu o asociație de proprietari și management direct.
Din punct de vedere organizatoric, organizația de conducere este un intermediar între mulți proprietari ai unui bloc de locuințe și persoanele care prestează servicii de întreținere și deservire a acestuia, inclusiv utilități. Principalele funcții ale organizației de conducere sunt:
Sub acest aspect, crearea unei organizatii de conducere se datoreaza complexitatii incheierii si executarii multor contracte de catre fiecare proprietar cu fiecare furnizor si antreprenor.
Din punct de vedere al economiei, organizația managerială acumulează fondurile proprietarilor unui bloc de locuințe direcționate către decontări cu furnizorii, întreținere și reparații, și organizează și gestionarea fluxului de numerar. Una dintre funcțiile principale ale organizației manageriale este contabilitatea, controlul și decontările cu furnizorii și contractorii, inclusiv furnizorii de resurse de utilități.
Din punct de vedere tehnic, organizația de conducere desfășoară lucrări în domeniul întreținerii proprietății comune, planificarea și implementarea activităților de întreținere și reparații. Organizația de gestionare acumulează informații despre obiectul deservit, inclusiv ținerea evidenței deprecierii, deprecierii și acumulării proprietății și fondurilor tehnice, stochează și actualizează documentația tehnică a proprietății, îndeplinește funcțiile clientului (dezvoltator și supraveghere tehnică) de control al construcțiilor. în curs de reparații capitale și curente, efectuează reparații de urgență, este clientul măsurilor de verificare a stării tehnice, menține starea tehnică a instalației la nivelul prevăzut de proiect, ținând cont de uzură. Actele de reglementare care reglementează activitățile organizației de conducere în ceea ce privește funcționarea tehnică sunt Legea federală privind reglementarea tehnică și reglementările tehnice privind siguranța clădirilor și structurilor, Codul de urbanism al Federației Ruse , „Reguli și norme pentru domeniul tehnic. Funcționarea fondului de locuințe” (aprobat printr-o rezoluție a Gosstroy al Rusiei din 27 septembrie 2003 anul N 170).
La cererea paragrafului 2.3 al articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, organizația de gestionare, atunci când gestionează un bloc de apartamente, este responsabilă față de proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) performanței. lucrări care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune în această casă și a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, pentru asigurarea a serviciilor publice, în funcție de nivelul de îmbunătățire al acestei case, a căror calitate trebuie să respecte cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și restricționarea prestării de servicii publice proprietarilor și utilizatorii spațiilor din clădiri cu mai multe apartamente case și clădiri rezidențiale. [unu]
Supravegherea de stat asupra activităților organizațiilor de gestionare în domeniul locuințelor și serviciilor comunale , la cererea Decretului Guvernului Federației Ruse nr. 493 „Cu privire la supravegherea de stat a locuințelor”, este atribuită Inspectoratului de Stat pentru Locuințe (GZhI) , care eliberează licențe organizațiilor de conducere, realizează un set de măsuri ale căror sarcini sunt prevenirea, identificarea și suprimarea încălcărilor conservării și siguranței fondului locativ al blocurilor de locuințe, indiferent de forma de proprietate. [2]
Controlul municipal este exercitat de municipalitatea locală reprezentată de administrațiile districtuale și ale orașului, la cererea articolului 17.1 din Legea federală din 6 octombrie 2003 N 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” ( Controlul municipal se aplică fondului locativ, cu o cotă din fondul locativ municipal ). [3]
Din 1921 în orașe[ unde? ] se creează asociații de locuințe, la care au fost transferate clădiri municipalizate. Ele devin o formă de management al locuințelor, de fapt, aceasta este prima modalitate din istoria Rusiei de a gestiona proprietăți imobiliare rezidențiale, este, de asemenea, prototipul asociațiilor moderne de proprietari . Din 1924, parteneriatele cooperative de locuințe și închiriere (ZHAKT) au devenit principala formă de management. Aceștia erau responsabili cu restabilirea economiei caselor închiriate de la stat, menținerea acestora în stare bună și satisfacerea nevoilor membrilor lor. În 1927, parteneriatele cooperative de locuințe-închiriere au fost evaluate ca fiind cea mai bună formă de management. În 1937 au fost desființate asociațiile de locuințe care administrau circa 90% din fondul locativ [4] , iar întregul fond a fost trecut la dispoziția consiliilor locale pe baza unui decret al Comitetului Executiv Central și al Consiliului Comisarilor Poporului din URSS din 17 octombrie 1937 „Cu privire la menținerea fondului și îmbunătățirea locuințelor în orașe”. Totodată, dreptul de a aloca spațiu de locuit și de a se muta în apartamente a trecut și de la consiliul de asociație la comitetele executive.
Odată cu formarea sistemului de management de stat, au apărut birourile de întreținere a locuințelor (ZHEK) .
Ulterior, deja în anii 1980 , birourile de întreținere a locuințelor au fost transformate în direcții ale unui singur client (DEZ) .
Odată cu intrarea în vigoare în martie 2005 a noului Cod al locuințelor al Federației Ruse , au început să apară organizații private de management , prevăzute de acesta și reforma serviciilor de locuințe și comunale . În conformitate cu paragraful 2 al art. 161 din Codul Locuinței , o organizație administrativă este una dintre cele trei forme posibile de administrare a unui bloc de locuințe, alături de administrarea directă de către proprietarii de spații și administrarea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate.
Datorită faptului că plângerile locuitorilor cu privire la rea-credință în îndeplinirea de către organizațiile de conducere a obligațiilor pentru exploatarea și întreținerea fondului de locuințe [5] [6] au devenit mai frecvente, Legea federală din 21 iulie 2014 a intrat în vigoare . la 1 septembrie 2014 pentru consolidarea supravegherii locuințelor de stat Nr 255-FZ, care vizează introducerea licențelor pentru administrarea blocurilor de locuințe [7] . Potrivit legii, până la 1 mai 2015, organizațiile manageriale trebuiau să obțină licență de administrare a blocurilor de locuințe. După 1 mai 2015, activitatea comercială fără licență a fost interzisă. [8] [9]
Licențele pentru companiile de administrare a locuințelor și a serviciilor comunale sunt eliberate de organul de supraveghere a locuințelor de stat (Goszhilnadzor). Licența se aplică numai pe teritoriul subiectului Federației Ruse unde a fost eliberată și nu are o dată de expirare (pe termen nelimitat). [zece]
În conformitate cu Legea federală [11] :
La Moscova, în conformitate cu Decretul Prezidiului Guvernului Moscovei din 20 ianuarie 2015, s-a decis crearea unei comisii speciale pentru licențierea organizațiilor de management [12] . La Moscova, Comisia de Licențiere a Primăriei este formată din 15 specialiști [13] , inclusiv cinci reprezentanți ai SRO , ai organizațiilor publice și non-profit. [14] [15] [16] [17] Procesul de licențiere este controlat de Inspecția Locuințelor din Moscova. Una dintre componentele obținerii unei licențe a fost promovarea examenelor de calificare pentru cunoașterea legislației ruse pentru managerii și specialiștii organizațiilor de conducere. [18] Atât persoanele juridice ruse, cât și întreprinzătorii individuali au primit o astfel de licență. [19]
În 2015, la Moscova au fost susținute 52 de examene de calificare și au fost eliberate peste 600 de certificate. Pentru 2015, în capitală își desfășoară activitatea 503 organizații de management, care deservesc peste 30 de mii de blocuri. Printre acestea se numără 130 de organizații de management publice și 373 de organizații private. [douăzeci]
Din 2015, Portalul de date deschise al orașului Moscova a început să publice atât evaluări [21] [22] [23] , cât și anti-evaluări [24] ale organizațiilor de management din Moscova. Evaluarea a fost realizată de Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Organizațiile au fost evaluate pe trei indicatori principali: numărul de încălcări, nivelul de fiabilitate și gradul de satisfacție al populației. Și rezidenții au început să își lase plângerile despre organizațiile de gestionare pe portalul de internet „Casa Moscovei”, iar pe acesta au început să primească informații despre organizațiile lor de gestionare. [25]
După adoptarea Decretului Guvernului Federației Ruse nr. 191 din 4 martie 2015, consiliile Moscovei au început să participe la selecția organizațiilor de management. Înainte de adoptarea acestei rezoluții, Consiliile puteau inspecta doar serviciile de bază, precum curățarea intrărilor etc. După adoptarea rezoluției, autoritățile raionale au început să controleze volumul și costul serviciilor suplimentare furnizate rezidenților de către organizația de gestionare. [26]
Din 2018, în baza paragrafului 9 al articolului 55.25 din Codul de urbanism al Federației Ruse , organizațiile de management efectuează întreținerea și restaurarea obligatorii a trotuarelor și a suprafețelor drumurilor din zona locală. [27]
Din 2019, în cadrul proiectului Smart City în regiunile Federației Ruse, a început implementarea unei platforme digitale pentru interacțiunea organizațiilor de management cu rezidenții „Dom.Control” [28] [29] [30] . Și deja în 2020, implementarea unei platforme similare „Electronic Home” a început la Moscova [31]
Zuykov I. S. Caracteristici ale activității financiare a companiilor de administrare în sfera locuințelor și serviciilor comunale // Finanțe. - 2018. - Nr 2 - S. 47-49.