Dezvoltare

Dezvoltare (de asemenea , dezvoltare imobiliară , dezvoltare ; din engleză  dezvoltare imobiliară „îmbunătățire, dezvoltare imobiliară”) - activitate antreprenorială asociată cu crearea unei proprietăți, reconstrucția sau schimbarea unei clădiri sau a unui teren existent , care duce la creșterea valorii acestora . [1] În practica rusă, au fost dezvoltate două variante de utilizare a termenului: dezvoltare imobiliară (similară cu limba engleză) și o versiune scurtă - dezvoltare , care are același sens.

Dezvoltator  - un antreprenor implicat în crearea de bunuri imobiliare și organizarea proceselor relevante [2] . Dezvoltatorul însoțește de obicei procesul de creare a unei clădiri în toate etapele. El organizează proiectarea obiectului, achiziționarea de teren pentru obiect, obținerea autorizației de construire, căutarea unei firme de construcții, iar ulterior un broker care să vândă obiectul. Astăzi, dezvoltatorii sunt cel mai adesea persoane juridice - companii de dezvoltare care au posibilitatea de a atrage investiții mari pentru dezvoltarea proiectelor lor.

Conceptul de „dezvoltator”

În Rusia , conceptul de dezvoltator este utilizat pe scară largă , care este moștenit din vremurile URSS . Într-o anumită măsură, corespunde conceptului de dezvoltator , dar este mai larg. Un dezvoltator este de obicei înțeles ca un investitor care investește în construcția unui obiect, dorind să profite din vânzarea sau închirierea acestui obiect după construirea acestuia (în întregime sau parțial).

Legea federală nr . 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare” (ultima versiune valabilă din 17 iunie 2010) specifică:

Dezvoltatorul este o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, care deține sau are drept de închiriere, are dreptul de a subînchiria un teren și atrage fonduri de la participanții la construcția comună, în conformitate cu această lege federală pentru construcție (crearea ) a blocurilor de locuințe de pe acest teren și (sau) a altor obiecte imobiliare, cu excepția instalațiilor industriale, în baza autorizației de construire primite;

Articolul 3 214-FZ „Dreptul de a strânge fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare”:

1. Dezvoltatorul are dreptul de a atrage fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare numai după obținerea, în modul prescris, a autorizației de construcție, publicarea, amplasarea și (sau ) depunerea unei declarații de proiect în conformitate cu prezenta lege federală și înregistrarea de stat de către dezvoltatorul dreptului de proprietate asupra unui teren prevăzut pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, care vor include obiecte de construcție în comun , sau un contract de închiriere, un contract de subînchiriere pentru un astfel de teren.
2. Dreptul de a atrage fonduri de la cetățeni pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe cu asumarea de obligații, după îndeplinirea cărora cetățeanul dobândește dreptul de proprietate asupra unei locuințe într-un bloc de locuințe în construcție (creat) sunt dezvoltatorii care îndeplinesc cerințele prezentei legi federale pe baza unui acord privind participarea la construcția comună.
3. Dacă fondurile cetățenilor pentru construcție sunt strânse de o persoană care, în conformitate cu această lege federală, nu are dreptul de a face acest lucru și (sau) atrage fonduri de la cetățeni pentru construcție cu încălcarea cerințelor stabilite de partea 2 a articolului 1 din prezenta lege federală, cetățeanul poate cere de la această persoană restituirea imediată a fondurilor transferate către acesta, plata dublului dobânzii prevăzute la articolul 395 din Codul civil al Federației Ruse a sumei acestor fonduri și despăgubiri în excesul sumei dobânzii pentru pierderile cauzate cetățeanului.

Clientul  este o persoană autorizată de dezvoltator care, în numele dezvoltatorului, organizează relațiile cu antreprenorii și activitățile acestora pentru a efectua studii inginerești, întocmește documentația de proiect și realizează construcții prin contracte. În același timp, clientul nu este o figură obligatorie în procesul de construcție, întrucât dezvoltatorul poate intra în relații cu antreprenorii direct, fără un client intermediar. În acest caz, ne vom ocupa de „dezvoltatorul client”. Dezvoltatorul se poate descurca și fără client și fără antreprenori, de exemplu, în cazul în care dezvoltatorul este o firmă de construcții, sau un cetățean care construiește independent o clădire rezidențială individuală [3] .

Etape și tipuri de dezvoltare

1. Dezvoltarea conceptului și revizuirea preliminară a proiectului
2. Evaluarea locației și studiul de fezabilitate a proiectului
3. Proiectarea si evaluarea proiectelor
4. Contractare si constructii
5. Marketing, gestionarea și eliminarea rezultatelor [2]

În cartea Professional Real Estate Development. Ghidul ULI pentru Afaceri [4] propune să distingem 6 etape de dezvoltare:

1. studiu de fezabilitate și achiziție de terenuri, 
2. crearea de proiecte, 
3. finanțarea proiectului, 
4. constructie, 
5. vanzare si inchiriere,
6. exploatarea si conducerea instalatiei.

Există trei tipuri de dezvoltare:

• Taxa de dezvoltare : dezvoltatorul este antreprenor, nu suportă riscuri financiare și primește o taxă fixă ​​pentru munca sa.
• Dezvoltare speculativă : dezvoltatorul acționează ca inițiator al proiectului, își asumă riscurile asociate eșecului proiectului. [5] [6]
• BTS-development (din engleză.  Built-to-suit ): dezvoltatorul rezolvă un set de sarcini pentru a crea un obiect imobiliar în scopul unui anumit client.

De asemenea, în funcție de tipul de proprietate, dezvoltarea se distinge după tip:

• imobil rezidential
• proprietate comerciala
• imobiliare suburbană
• terenuri (amenajare, amenajare).

O clasificare mai detaliată a tipurilor de dezvoltare poate include o împărțire în clase de obiecte imobiliare: imobilul rezidențial este elită/clasa business/clasa economică etc.

Vezi și

• Gentrificarea
• utilizarea terenurilor
• Utilizarea terenului
• Calculator de investiții imobiliare
• Bulă imobiliară
• Afaceri imobiliare
• Exurbanizarea

Note

1. ↑ Conceptele de „dezvoltare”, „dezvoltator”, „proiect” și „management de proiect” (link inaccesibil) . Consultat la 17 noiembrie 2010. Arhivat din original la 12 octombrie 2010. (nedefinit) 
2. ↑ 1 2 S. Maksimov. Dezvoltare (dezvoltare imobiliara) - organizare, management, finantare. . Consultat la 17 noiembrie 2010. Arhivat din original la 1 martie 2012. (nedefinit)
3. ↑ Spitsyn V. Cine este „Constructorul”? Arhivat pe 27 decembrie 2010 la Wayback Machine
4. ↑ Etape de dezvoltare . Preluat la 30 decembrie 2021. Arhivat din original la 10 ianuarie 2022. (nedefinit)
5. ↑ Tipuri de dezvoltare Arhivat 16 mai 2010 la Wayback Machine
6. ↑ Accent pe profit sau de ce sunt necesari dezvoltatori . Consultat la 17 noiembrie 2010. Arhivat din original la 24 martie 2016. (nedefinit)

Literatură

• Maksimov S. N. Dezvoltare. Dezvoltare imobiliară. Organizare. Control. Finanțare. — format: 84x108/32; greutate cu ambalaj: 240 g. - Sankt Petersburg. : Peter, 2002. - 256 p. — (Teoria și practica managementului). — ISBN 5-94723-316-9 .
• Peizer R.-B., Frey A.-B. Dezvoltare profesională imobiliară: Ghidul ULI pentru a face afaceri  . - Editura Urban Development (UDP), 2004. - 452 p.
• Mazur I. I., Shapiro V. D., Olderogge N. G. Development. - M . : " Economie ", 2004. - 528 p.

Link -uri