Finanțarea proiectelor în industria construcțiilor este un sistem de finanțare a construcției de blocuri prin conturi escrow . Conturile escrow sunt conturi escrow speciale în care fondurile cetățenilor se acumulează până la finalizarea construcției unei case [1] .
Conform acestui sistem , dezvoltatorul finanțează proiectul cu fonduri proprii sau cu împrumuturi bancare și primește fonduri de la deținătorii de capital (cumpărători de apartamente) din contul escrow după punerea în funcțiune a proiectului.
Conform Sistemului Informațional Unificat de Stat pentru Construcțiile de Locuințe, din martie 2021, proiectele cu mai multe apartamente cu o suprafață de 51,9 milioane m² de locuințe au fost implementate folosind conturi escrow în Rusia - 56,5% din toate construcțiile cu mai multe apartamente din țară [1] .
Finanțarea proiectelor în construcții a fost introdusă pentru prima dată în SUA la mijlocul anilor 1970. De exemplu, pentru tranzacțiile imobiliare, un cont escrow este deschis prin Title Company, un birou de avocatură care acționează din partea vânzătorului, iar fondurile îi sunt transferate atunci când contractul este semnat ca garanție a plății viitoare. În cazul în care cumpărătorul nu îndeplinește termenii contractului fără un motiv întemeiat, depozitul merge către vânzător. În cazul în care vânzătorul încalcă contractul, depozitul este returnat cumpărătorului. Aproximativ 40 de milioane de americani au credite ipotecare deservite prin conturi escrow [2] . În același scop, un cont escrow este utilizat în multe alte țări - în Austria [3] , Italia [4] , Letonia , Emiratele Arabe Unite [5] , Republica Cehă și alte țări.
În Rusia, sistemul de conturi speciale funcționează din 2014, dar prima astfel de tranzacție a fost efectuată de Sberbank în aprilie 2018. La 1 iulie 2018, au intrat în vigoare modificările la 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”, conform cărora sprijinul bancar obligatoriu pentru tranzacții este introdus pentru toți dezvoltatorii [6] .
În perioada de tranziție, de la 1 iulie 2018 până la 30 iunie 2019, vechiul mecanism de strângere de fonduri de la cetățeni în construcția de clădiri noi ( construcții în comun) a fost utilizat în paralel cu cel nou - folosind conturi escrow. De la 1 iulie 2019, dezvoltatorii au început să atragă bani de la cetățeni doar în conturi speciale din băncile autorizate [6] . Banii deținătorilor de capital în conturile escrow sunt asigurați de către Agenția de Asigurare a Depozitelor , similar depozitelor bancare în valoare de până la 10 milioane de ruble [6] .
Ministerul Construcțiilor din Rusia, împreună cu Banca Centrală a Federației Ruse și DOM.RF , au elaborat recomandări pentru a determina procedurile optime de interacțiune a băncilor și dezvoltatorilor autorizați în tranziția la finanțarea proiectelor de construcție de locuințe comune folosind conturi escrow [7] . Primii specialiști cu competențe în cadrul finanțării proiectelor au apărut în sectorul bancar din Rusia odată cu lansarea programului educațional „Proiect. F". Programul a fost implementat de compania DOM.RF în numele guvernului [8] . În august 2019, DOM.RF, împreună cu compania de consultanță Oliver Wyman, a dezvoltat un model modern de evaluare a riscului de credit al finanțării proiectelor pentru dezvoltatori pe baza analizei informațiilor despre dezvoltator și proiectul acestuia, care intră în Unified State Housing Construction. Sistem informațional [9] .
În ianuarie 2021, DOM.RF Bank a devenit prima bancă care a alocat fonduri de finanțare a proiectelor pentru implementarea unui proiect de construcție individuală de locuințe (IZHS) - un complex rezidențial din districtul Lomonosovsky din Regiunea Leningrad [10] .În 2021, DOM. RF a lansat un proiect dezvoltat ca parte a Sistemului Informațional Unificat de construcție de locuințe este un agregator de finanțare a proiectelor care permite dezvoltatorilor să solicite finanțare de proiecte la mai multe bănci simultan [11] .
Motivul modificărilor aduse legii privind construcția în comun au fost plângerile regulate ale cetățenilor înșelați, așa-numiții deținători de capital înșelați . Cele mai frecvente cazuri de fraudă au fost [12] :
În 2017, numărul oficial al deținătorilor de capital înșelați a fost de 38,1 mii de persoane, cu toate acestea, potrivit unor studii, numărul real al victimelor a fost puțin mai mare decât statisticile publicate [12] . Conform rezultatelor primului trimestru al anului 2018, în Rusia au existat 842 de șantiere problematice sau 1261 de case. În aceste cooperative de locuințe au fost încheiate 80,3 mii contracte de participare la capitaluri proprii de către deținătorii de capital care au fost înscriși în registrul victimelor. În 2018 au fost introduse 67 de așa-zise proiecte de construcții pe termen lung, doar 15 dintre ele au fost compensate. În total, în țară în 2018, au existat peste 1,1 milioane de contracte de construcție partajate pentru o sumă totală de 3,4 trilioane de ruble [6] .
Ca parte a finanțării proiectelor, cumpărătorul unui apartament depune bani în contul escrow al băncii, iar vânzătorul (dezvoltatorul) are dreptul de a-i primi după îndeplinirea obligațiilor specificate în contract în prealabil. Principala diferență dintre finanțarea de proiecte și un acord de capitaluri proprii tradițional este apariția unui așa-numit agent escrow - o bancă care controlează îndeplinirea termenilor acordului [13] .
Noul mecanism de decontare este conceput astfel încât fondurile pentru apartamentul achiziționat să fie depuse în cont după înregistrarea acordului de participare la construcția comună și să fie înghețate pe acesta până la momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra primului apartament din casa terminata. În cazul în care dezvoltatorul are probleme cu finalizarea construcției casei, cumpărătorul poate conta oricând pe o rambursare a sumei plătite. Noua variantă de calcul a făcut imposibil ca un acționar, care a plătit dezvoltatorului costul integral al apartamentului, să rămână fără bani și fără apartament în cazul înghețului construcției [13] .
Băncile oferă dezvoltatorilor finanțare pentru proiecte pentru construcția de clădiri rezidențiale. Conturile de escrow sunt deschise în aceeași bancă care împrumută proiectul. Prin urmare, fondurile escrow sunt o sursă de finanțare ieftină pentru împrumuturile acordate dezvoltatorilor, iar vânzările cu succes de apartamente în faza de construcție vor permite dezvoltatorului să reducă dobânda la împrumut [13] .
Tranziția industriei construcțiilor la finanțarea proiectelor, conform Băncii Centrale a Federației Ruse , are succes [14] . Încrederea cetățenilor în piața primară a locuințelor după reforma și tranziția decontărilor la conturile escrow a crescut la 70% de la 53% [15] . Creșterea numărului de conturi escrow și soldurile acestora: la 1 septembrie 2020, 24 de bănci au deschis 179,6 mii de conturi escrow, în care au fost depuse peste 0,6 trilioane de ruble [16] .
Tarifele pentru dezvoltatori sunt semnificativ mai mici dacă există fonduri în conturile escrow. Ponderea creditelor (în limita cuantumului) cu acumulări nesemnificative (până la 50%) pe conturile escrow din datorii este aproape jumătate din întregul portofoliu de credite . Aproape 1/3 din portofoliu este ocupată de împrumuturi cu economii în conturi escrow de peste 100% din datorie . Luând în considerare fondurile din conturile escrow, rata dobânzii la 63% din contracte este mai mică de 5% pe an [17] .
Nu toate proiectele au potențialul de implementare și îndeplinesc cerințele băncilor. Începând cu 1 septembrie 2020, băncile au primit 4,9 mii de cereri de la dezvoltatori pentru împrumuturi pentru construcția de facilități în 78 de entități constitutive ale Federației Ruse . Dintre acestea, 39% au fost aprobate de bănci, 18% au fost respinse, 25% au fost retrase chiar de dezvoltatori, iar 18% au fost luate în considerare până la anunțarea statisticilor [18] .
Calitatea creditării finanțării proiectelor rămâne ridicată în ciuda pandemiei . Circa 90% din contractele cu datorii sunt atribuite de bănci categoriilor de calitate I și II [19] .
Până la sfârșitul trimestrului II din 2020, 1 rub. Capitalul propriu al dezvoltatorilor a reprezentat 4,1 ruble. obligatii. Aproape fiecare a treia întreprindere a avut un nivel extrem de ridicat de povara datoriilor (de la 10 ruble și mai multe fonduri împrumutate la 1 rublă de capital social). Sprijinul de stat pentru cerere, dezvoltatori și bănci are un impact mare asupra industriei. Potrivit DOM.RF, până în august 2020, peste 150 de dezvoltatori au profitat de programul de stat pentru a subvenționa ratele la împrumuturile acordate organizațiilor [20]
Înainte de începerea vânzărilor, dezvoltatorul contactează banca și este de acord cu termenii de cooperare. De asemenea, trimite băncii informații despre obiectul pe care intenționează să-l construiască. Băncile pot percepe o taxă pentru deschiderea unui cont - de obicei până la 1% din suma tranzacției. Aceste costuri sunt suportate cel mai adesea de către dezvoltator [21] .
Apoi, dezvoltatorul găsește un cumpărător și semnează un acord de participare la capitaluri proprii (DDU) cu acesta. În document, el indică detaliile băncii selectate. Cumpărătorul scrie o cerere pentru deschiderea unui cont escrow și furnizează documentele necesare. De obicei, băncile cer persoanelor fizice doar un pașaport și un DDU înregistrat la Rosreestr . Se poate solicita unei persoane juridice documente care confirmă autoritatea unui reprezentant, cum ar fi o procură. Și pentru întreprinzătorii individuali - situații financiare [ 21] .
În etapa următoare, cumpărătorul transferă plata, iar banca blochează automat banii. Dacă proprietatea a fost cumpărată cu ipotecă , fondurile sunt transferate de banca creditoare. În acest caz, cumpărătorul poate lua un împrumut de la o bancă și poate deschide un cont escrow la alta [21] .
În primul rând, dezvoltatorul primește o autorizație de construire și deschide un cont bancar special. Apoi, cumpărătorul de locuință semnează contractul de participare la acțiuni (DDU) în construcție cu constructorul. În plus, dezvoltatorul, banca și cumpărătorul încheie un acord tripartit privind crearea unui cont escrow.
Banca deschide un cont escrow pentru cumpărător. Dezvoltatorul și cumpărătorul înregistrează DDU-ul în Rosreestr , după care cumpărătorul depune bani în contul escrow. Banii sunt păstrați în bancă până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în DDU.
Dezvoltatorul pune casa în funcțiune, iar după finalizarea construcției, banii din contul escrow sunt transferați într-un cont bancar special al dezvoltatorului. În etapa finală, cumpărătorul întocmește locuința în proprietate .
Acționarul poate deschide un cont escrow la orice bancă din lista publicată pe site-ul oficial al Băncii Centrale . Liderii băncilor în deschiderea de conturi escrow sunt Sberbank [22] și Bank DOM.RF [22] (37% din limitele deschise), fondurile pe conturile escrow reprezintă mai mult de 100% din creditele acordate pentru construcția de locuințe [1] .
În cazul falimentului dezvoltatorului, soarta obiectului va depinde de bancă, banca fie va începe căutarea și atragerea unui nou dezvoltator, fie va plăti deținătorii de dobânzi. Există măsuri suplimentare pentru asigurarea fondurilor deținătorilor de capitaluri proprii. De exemplu, pentru împrumuturile cu garanție în caz de faliment al dezvoltatorului , DOM.RF îndeplinește obligațiile pentru debitor pentru partea garantată a creditului (până la 80% din sumă) [23] .
Modificările aduse Instrucțiunii 180-I ale Băncii Rusiei, adoptate în octombrie 2018, au redus ponderea de risc pentru împrumuturile garantate de DOM.RF de la 100% la 20%. Acest lucru permite băncilor să multiplice volumul de împrumuturi pentru construcția de locuințe în limitele restricțiilor de capital existente, iar băncilor mijlocii să aibă oportunitatea de a împrumuta proiecte mari de dezvoltare integrată, ceea ce anterior nu au putut să o facă din cauza lipsei de capital propriu [23]. ] .
Dacă un client a cumpărat o locuință pe baza unui credit ipotecar , dar nu a primit-o, i se returnează doar banii din contul escrow. Dezvoltatorul nu este obligat să despăgubească cumpărătorul pentru dobânda pe care a plătit-o deja băncii [21] .
Nu doar dezvoltatorul poate da faliment, ci și banca în care este deschis contul de escrow. Pentru a vă proteja de pierderea banilor, fondurile din cont sunt asigurate pe toată perioada de construcție. Cu toate acestea, va fi posibil să returnați nu mai mult de 10 milioane de ruble. de la un deponent, chiar dacă are mai multe conturi escrow [21] .