Titlul lui Torrens

Titlul Torrens (și sistemul de titluri Torrens ) este un sistem de înregistrare a drepturilor imobiliare, în care o înscriere în registrul de stat al bunurilor imobiliare garantează beneficiarului dreptul de proprietate necondiționat asupra proprietății și oferă garanții materiale din partea statului pentru întreținerea corectă a proprietății. acest registru. Transferul dreptului de proprietate se realizează prin înregistrarea modificărilor în înscrierile de registru pe baza voinței proprietarului, și nu a documentelor privind tranzacțiile finalizate [1] . Dezvoltarea titlului de către Robert Torrens în 1857 a avut ca scop creșterea fiabilității informațiilor din registrul de stat al bunurilor imobiliare, reducerea costurilor de tranzacțieîn tranzacții cu terenuri și imobile și să creeze cea mai completă garanție a dreptului de proprietate asupra imobilului. Titlul de Torrens a devenit larg răspândit în țările de drept comun , în special în cele din Commonwealth-ul britanic . Analogul complet al titlului de Torrens în țările de drept romano-germanic poate fi considerat sistemul cadastral francez .

Fundal

Dezvoltarea activă a sistemelor de înregistrare a bunurilor imobiliare a coincis cu perioada revoluției industriale din Europa de Vest din secolul al XIX-lea . Potrivit unor autori, dezvoltarea sistemelor de înregistrare ar putea fi condusă de necesitatea reducerii costurilor de tranzacție pe piața imobiliară în curs de dezvoltare, ceea ce, la rândul său, ar facilita atragerea bunurilor imobiliare ca garanție pentru obligații și implementarea garanțiilor în caz de insolvență a debitorului. Sistemele de transfer de drepturi asupra bunurilor imobiliare care existau înainte de apariția înregistrării centralizate erau nesigure și nu răspundeau nevoilor unei rotații rapide a capitalului. În special, Australia de Sud până în 1857 a avut un sistem clasic de drept comun care stabilea proprietatea pe baza unui document de tranzacție și cerea verificarea întregului lanț de tranzacții anterioare pentru a stabili „puritatea legală” a drepturilor proprietarului asupra obiectului tranzacției. [1] .

În crearea noului sistem de înregistrare a proprietății pentru Australia de Sud, Robert Torrens a optat pentru un model centralizat de înregistrare a proprietății (denumit și sistem de carte funciară), în care transferul proprietății are loc în momentul în care noul proprietar este înscris în registru. Este posibil ca alegerea modelului de înregistrare a lui Torrance să fi fost influențată de avocatul german Ulrich Hubbe, care cunoștea bine sistemul de cărți funciare folosit la Hamburg [1] .

Principii de bază

Sistemul de titluri Torrens se bazează pe înregistrarea de stat a modificărilor titlului, spre deosebire de înregistrarea curentă a tranzacțiilor cu proprietăți în multe jurisdicții. Prezența unei modificări înregistrate în evidența proprietarului în registrul unificat este singura condiție necesară și suficientă pentru transferul dreptului de proprietate asupra proprietății. Titlul Torrens face inutilă procedura de „verificare a purității tranzacției” prin urmărirea lanțului de contracte anterioare pentru a justifica drepturile actualului proprietar și a identifica tranzacțiile dubioase din trecut. Implementările sistemului Torrens care funcționează efectiv în diferite jurisdicții prevăd, de regulă, una sau alta schemă de compensare materială pentru persoanele care au suferit de o întreținere incorectă a registrului unificat de stat.

Transferul de înregistrare a drepturilor de proprietate din forma tradițională la înregistrarea în registru are loc voluntar, prin urmare, în majoritatea țărilor care aplică sistemul Torrens, terenurile rămân neînregistrate în registru. [2]

Principiile fundamentale din sistemul Torrens includ următoarele principii [3] [4]

  1. Principiul reflecției (principiul oglinzii) - principiul înseamnă că informațiile din registrul de stat sunt recunoscute prin lege ca fiabile și semnificative. Astfel, este în interesul proprietarului să informeze registrul despre toate informațiile esențiale despre proprietate. Chiar în cadrul acestui principiu, atunci când imobilul este vândut, numai informațiile despre proprietar se modifică în titlu, în timp ce informațiile despre teren, clădiri și structuri, sarcini și așa mai departe rămân aceleași. Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare din sistemul Torrens este public, adică deschis tuturor spre revizuire. În implementările moderne ale titlurilor Torrens, accesul de citire și căutare la baza de date unică de registru este oferit oricui prin Internet.
  2. Principiul suficienței (principiul cortinei) - principiul înseamnă că informațiile care nu sunt incluse în registru nu există. Acest principiu se sprijină ferm pe protecția drepturilor unui cumpărător de bună credință: indiferent de legitimitatea tranzacțiilor anterioare , un cumpărător de bună credință nu poate fi privat de proprietate.
  3. Principiul asigurării (principiul despăgubirii) - înseamnă că prejudiciul material adus titularului sau fostului proprietar al titlului, care a fost rezultatul unei mențineri incorecte a registrului de stat, este supus unei despăgubiri echitabile imediate de către stat, până la valoarea integrală. a proprietatii. În același timp, statul primește dreptul de a acționa împotriva făptuitorilor pe cale de recurs . Principiul asigurării completează protecția drepturilor unui cumpărător de bună-credință cu o garanție de despăgubire echitabilă imediată pentru daunele aduse oricăror proprietari anteriori pe cheltuiala statului.

Beneficii

Torrens însuși a citat următoarele avantaje ale sistemului său [5] :

  1. Oferă protecție legală în locul vulnerabilității anterioare;
  2. Reduce costurile financiare și de timp ale transferului de titluri și sarcini, transformând lire sterline de cheltuieli în șilingi și lunile în zile;
  3. Oferă concizie și claritate în loc de verbozitate și confuzie;
  4. Simplifică atât de mult tranzacțiile cu proprietăți funciare încât orice persoană care are cel puțin abilitățile de scris, citire și numărare se poate ocupa în mod independent de bunurile sale imobiliare;
  5. Elimină complet posibilitatea de fraudă și înșelăciune în domeniul imobiliar, despre care scriu periodic ziarele engleze;
  6. Reface valoarea naturală a terenurilor, care este în mare măsură redusă din cauza ambiguităților drepturilor asupra acestuia și a sarcinilor descoperite ulterior;
  7. Reduce litigiile imobiliare prin înlăturarea temeiului acestora.

Câteva implementări practice

Tranziția la titlul de Torrens în Commonwealth-ul Britanic este detaliată într-o carte din 1920 a lui James Edward Hogg. [6]

Australia

Tranziția către un registru deschis și titlul Torrens a avut loc în Australia între 1857 și 1875. Prima implementare poate fi considerată un sistem de înregistrare introdus în Australia de Sud de însuși Robert Torrens , bazat pe Real Estate Act din 1858. [7]

Canada

A doua jurisdicție care a adoptat modelul Torrens după Australia în 1861 a fost colonia britanică Vancouver , care acum face parte din provincia canadiană British Columbia . [opt]

Republica Dominicană

În Republica Dominicană , sistemul Torrens a fost implementat în 1920 și este încă în uz astăzi. [9]

Noua Zeelandă

Noua Zeelandă a trecut la un registru deschis și la titlul Torrens în 1870. [10] [11]

Singapore

În Singapore , sistemul Torrens a fost introdus în 1993 prin Legea privind titlurile de teren. [12]

Estonia

În Estonia, principiile sistemului Torrens sunt stabilite prin Legile privind drepturile de proprietate și Registrul funciar din 1993, adoptate ca parte a reformelor din 1992-1994 la inițiativa primului ministru Mart Laar în timpul președinției lui Lennart Meri . [13] [14] Implementarea practică a regulamentului privind înregistrarea și cifra de afaceri a bunurilor imobiliare în cadastrul imobiliar de stat de Estonia [15] este considerată una dintre cele mai avansate din Europa [16] .

Rusia

Avantajele sistemului Torrens au fost remarcate în Rusia aproape imediat după apariția sa [17] , cu toate acestea, prăbușirea sistemului juridic rusesc în timpul răsturnării Guvernului Provizoriu și dispersarea Adunării Constituante a făcut ca toate ideile juriștilor imperiali ruși să se remarce. o parte din istorie.

Actualul sistem de contabilitate și înregistrare a drepturilor imobiliare din Rusia nu poate fi numit un sistem Torrens cu drepturi depline sau un sistem cadastral, deși unele dintre elementele sale corespund principiilor titlului Torrens. Contabilitatea bunurilor imobiliare, dreptul de proprietate asupra acestuia, precum și tranzacțiile efectuate cu acesta, se țin în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (EGRN) [18] . S-a stabilit deschiderea informațiilor din cadastru și registru și a fost desemnată o singură organizație responsabilă de întreținerea acestora - Rosreestr . O intrare în USRN este o condiție necesară și suficientă pentru apariția drepturilor de proprietate asupra unei proprietăți. Informațiile despre proprietate conținute în cadastru și registru sunt suficient de detaliate și structurate, acoperă majoritatea informațiilor esențiale despre proprietate și funcționează o hartă cadastrală deschisă. [19] Folosind un formular web destul de simplu, puteți găsi și vizualiza o parte din informațiile despre orice obiect imobiliar [20] .Aceste legi, însă, nu stabilesc imediat răspunderea integrală a statului pentru corectitudinea informațiilor conținute în bazele de date. La fel ca în sistemul original Torrens, existența unei proprietăți care nu este înregistrată în mod corespunzător și care nu este inclusă în USRN este permisă, în special, din 2017, există o cantitate semnificativă de proprietate comunală neînregistrată [21] .

În 2015, la Duma de Stat a fost înregistrat un proiect de lege care a închis accesul publicului la informații despre proprietarii de proprietăți [22] . Proiectul de lege a fost susținut de guvern [23] . Potrivit unor experți, limitarea deschiderii informațiilor reduce capacitatea publicului de a detecta cazurile de îmbogățire ilicită și crește riscurile de afaceri [24] .

Vezi și

Note

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Constructor de înregistrare sau cum să creați un sistem de înregistrare ideal? (la traducerea în limba rusă a operei lui R. Torrens) . Buletinul de Drept Civil Nr.2 2018. - Clasificarea sistemelor de înregistrare a drepturilor de proprietate și locuri din sistemul Torrens . Preluat la 2 iulie 2019. Arhivat din original la 2 iulie 2019.
  2. ↑ Titluri de teren Arhivat 9 aprilie 2013 la guvernul Wayback Machine NSW , informații despre teren și proprietate 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF Un englez se uită la sistemul  Torrens . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - P. 106.  (engleză)
  4. ↑ A. A. Lazarevski. 2.3. Sistemul Torrens // Sisteme de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Experiența țărilor străine . - Moscova, 2000. - 176 p. - 2 mii de exemplare.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Eseu despre transferul drepturilor de proprietate imobiliară prin metoda dublei înregistrări în vigoare în coloniile britanice (traducere rusă) // Buletin de drept civil: jurnal. - 2018. - Nr 2 . - S. 226-266 . Arhivat din original pe 15 mai 2022.
  6. ↑ Hogg, James Edward. Înregistrarea titlului de proprietate asupra pământului în tot imperiul. Un tratat privind legea referitoare la garanția titlului de proprietate asupra terenului prin înregistrare și tranzacții cu terenuri înregistrate în Australia, Noua Zeelandă, Canada, Anglia, Irlanda, Indiile de Vest, Malaya. &c. : o continuare a „The Australian Torrens System  ” . - Toronto: Carswell, 1920. - P. 773. Arhivat 4 martie 2016 la Wayback Machine  .
  7. ↑ Copie arhivată (link nu este disponibil) . Consultat la 22 noiembrie 2014. Arhivat din original la 29 august 2013.    (Engleză)
  8. ↑ Taylor, Greg. Legea pământului: Apariția sistemului Torrens în Canada  (engleză) . - Toronto: University of Toronto Press for the Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - P. 31 urm., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Engleză)
  9. ↑ Ghid de cercetare juridică în Republica Dominicană Arhivat 22 octombrie 2014 la Wayback Machine 
  10. ↑ Proprietatea pământului - Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (ed) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Engleză)
  12. ↑ Textul Legii privind titlurile funciare pe site-ul Ministerului Justiției din Singapore Arhivat 29 noiembrie 2014 la Wayback Machine 
  13. ↑ Despre legea proprietății Copie de arhivă din 3 aprilie 2015 la Wayback Machine Law din Republica Estonia
  14. ↑ Despre registrul funciar copia de arhivă din 4 martie 2016 la Wayback Machine Law din Republica Estonia
  15. ↑ Harta cadastrală a Estoniei . Consultat la 29 noiembrie 2014. Arhivat din original pe 22 noiembrie 2014.
  16. ↑ A. A. Lazarevski. 2.4. Sistemul de înregistrare al Republicii Estonia // Sisteme de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Experiența țărilor străine . - Moscova, 2000. - 176 p. - 2 mii de exemplare.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. Principalele probleme de drept civil, capitolul 11 ​​. Petrograd, Pravo, 1917. Consultat la 29 noiembrie 2014. Arhivat din original la 12 octombrie 2016.
  18. ↑ Legea federală „On State Registration of Real Estate” din 13 iulie 2015 N 218-FZ (ultima ediție) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Preluat la 13 august 2018. Arhivat din original la 31 ianuarie 2018.
  19. ↑ Harta cadastrală publică a orașului Rosreestr . Consultat la 29 noiembrie 2014. Arhivat din original la 21 octombrie 2011.
  20. ↑ Informații de referință privind obiectele imobiliare online . Consultat la 17 ianuarie 2015. Arhivat din original la 16 mai 2017.
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Drumuri, conducte și rețele electrice pentru nimeni: cum obiectele de infrastructură sunt lăsate fără proprietar  (rusă) , SALT.ZONE  (8 august 2017). Arhivat din original pe 22 noiembrie 2018. Preluat la 27 septembrie 2018.
  22. ↑ FSB propune clasificarea informațiilor despre proprietarii de proprietăți din Rusia . RBC (10 iulie 2015). Data accesului: 18 iulie 2015. Arhivat din original pe 19 iulie 2015.
  23. ↑ Pavel Cernîșov. Secretul nu va zdrobi corupția . Gazeta.Ru (6 octombrie 2015). Consultat la 10 octombrie 2015. Arhivat din original pe 9 octombrie 2015.
  24. ↑ Dmitri Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Milyukova, Svetlana Bocharova. FSB va ajuta oficialii să-și clasifice proprietățile . RBC (10 iulie 2015). Data accesului: 18 iulie 2015. Arhivat din original pe 19 iulie 2015.
  Accesați articolul Wikidata  Dicționare și enciclopedii