Creditarea ipotecară digitală este un set de procese de flux de lucru care vă permit să efectuați tranzacții de credit ipotecar online [1] . Ipoteca digitală presupune că toate etapele unei tranzacții ipotecare au loc online - de la completarea unei cereri până la semnarea documentației cu semnătură digitală [1] .
În Statele Unite ale Americii, modificările legislative care permit semnarea documentelor cu semnătură electronică au fost adoptate la începutul anului 2000 [2] , dar ca atare nu și-au găsit aplicare în masă în domeniul creditării ipotecare până în 2018 [3] . Ponderea creditelor ipotecare electronice până în 2018 nu a fost mai mare de 1% din întregul portofoliu de credite ipotecare; la 15 septembrie 2021 au fost înregistrate peste 1,3 milioane de credite ipotecare electronice (aproximativ 5% din întregul portofoliu de credite ipotecare emis în cursul anului) [4] ] . Înregistrarea și stocarea creditelor ipotecare electronice se realizează de către o organizație comercială creată de Asociația Bancherilor Ipotecari din Statele Unite - MERS eRegisrty, înființată în 1995.
Înregistrarea creditelor ipotecare electronice a devenit populară în America în 2018, începând de când compania americană Quicken Loans , cel mai mare creditor online de credite ipotecare cu amănuntul, a implementat un ciclu complet de creditare ipotecară digitală în 2015 [5] [6] . Printre creditorii care participă la sistemul MERS eRegistry, se numără următorii jucători importanți de pe piața ipotecară și bănci: Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , Quicken Loans , United Wholesale Mortgage , Well Fargo , Fairway , Credit Depot , Caliber Home Loans , Bank of America , TD Bank , Ally , Black Knight , eOriginal , Chase [7] [8] .
În ianuarie 2021, Ginnie Mae a plasat o emisiune pilot de titluri garantate cu ipoteci, a căror acoperire ipotecară este formată din credite ipotecare electronice, în valoare de 24 de milioane de dolari [9] .
În Marea Britanie, cadrul legal pentru acordarea digitală a titlului de proprietate asupra terenului utilizând documente electronice cu semnături electronice a fost pregătit în 2002 [10] , în 2008 [11] au fost adoptate regulile de transfer electronic al titlului de proprietate în temeiul Actului de înregistrare a terenurilor , care a permis în mod complet electronic ipoteci cu semnătură electronică. Prima înregistrare a înregistrării unei ipoteci electronice (ipotecă) este datată 8 aprilie 2018 [12] , înregistrarea și contabilitatea sunt efectuate de Registrul Funciar din Anglia și Țara Galilor .
Conform datelor disponibile în domeniul public, la sfârșitul lunii februarie 2020, au fost înregistrate peste 7 mii de credite ipotecare electronice [13] . Membrii, inclusiv ca creditor sau platformă digitală, care utilizează înregistrarea electronică sunt Atom Bank , Barclays , Clydesdale Yorkshire Banking Group , Coventry Building Society , HSBC , Metro Bank , Molo Finance , Nationwide și The Mortgage Works , Principality Building Society . RBS și NatWest , Santander , Skipton Building Society , TSB Bank , West Bromwich Building Society [14] .
Emisiunile de titluri garantate cu ipoteci , care sunt garantate cu ipoteci electronice, nu sunt disponibile în țară pentru 2021 și se acumulează un portofoliu de credite ipotecare electronice.
În Australia, procesul de transformare digitală a sectorului creditelor ipotecare a început în 2014, dar etapa principală de dezvoltare a avut loc în perioada pandemiei din 2020 [15] , în unele state ale țării au fost adoptate reguli care permit utilizarea semnării electronice. pentru toate documentele de tranzacție ipotecară [16] , precum și tranzacția ipotecară de înregistrare la distanță în registru, alte state pentru 2021 nu au adoptat modificările corespunzătoare în legislație pentru a permite utilizarea serviciilor digitale. În decembrie 2020, au avut loc Australian Commonwealth Bank, cea mai mare bancă de stat australiană Commonwealth în ceea ce privește portofoliul de credite ipotecare , și serviciul digital australian Lendi, care va crește volumul creditelor ipotecare emise în format electronic [17] .
Emisiunile de titluri garantate cu ipoteci garantate prin credite ipotecare electronice nu au fost efectuate.
În Federația Rusă, conceptul de ipotecă electronică a apărut în legislație odată cu adoptarea la 1 iulie 2018 a modificărilor la Legea federală „Cu privire la ipotecă” [18] . O ipotecă electronică este o garanție nedocumentară care atestă drepturile unui creditor în temeiul unui împrumut ipotecar , inclusiv dreptul de a gaja bunuri grevate cu o ipotecă și un document electronic în format xml , care este semnat de semnătura electronică a debitorului gajist. , debitor , creditor si trimis la Rosreestr . Registratorul de stat atribuie un număr de ipotecă, introduce informații despre ipotecă în acesta, certifică cu semnătura sa și îl transferă depozitarului pentru contabilitate și depozitare.
Primele credite ipotecare electronice din Rusia au fost emise în august 2018, creditorul principal fiind Bank DOM.RF JSC și Sberbank PJSC [19] .
La sfârșitul anului 2020 în Rusia:
- au acordat credite ipotecare în valoare totală de aproximativ 4,3 trilioane de ruble, dintre care aproximativ 3 trilioane de ruble - pe piața secundară a locuințelor (cu ipoteci) și aproximativ 1,3 trilioane de ruble - pe piața primară a locuințelor (fără ipoteci) [20] ;
- au fost emise circa 44 de mii de credite ipotecare electronice, aproximativ 95% din astfel de credite au fost emise de Sberbank PJSC [21] ;
— JSC DOM.RF împreună cu PJSC Sberbank au plasat pentru prima dată pe piața rusă două emisiuni de obligațiuni , a căror acoperire ipotecară a fost formată integral din credite ipotecare electronice. Obligațiunile sunt garantate prin garanția SA „DOM.RF”, volumul emisiunilor s-a ridicat la 47 de miliarde de ruble [22] .
Astfel, ponderea creditelor ipotecare electronice în portofoliul total de credite ipotecare emise în 2020 s-a ridicat la circa 2,5%, ceea ce este de două ori mai mic decât același indicator din Statele Unite. În același timp, emisiunea pilot de obligațiuni garantate cu ipoteci din credite ipotecare electronice cu PJSC Sberbank depășește de 25 de ori emisiunea de debut a titlurilor garantate cu ipoteci garantate prin credite ipotecare electronice de către organizația americană Ginnie Mae.
Începând cu 15 septembrie 2021, Rosreestr a emis deja peste 103 mii de credite ipotecare electronice. În cele mai multe cazuri, băncile interacționează direct cu Rosreestr prin înregistrare electronică (pregătesc un set de documente, îl semnează și îl transferă la Rosreestr) [23] . Unele bănci folosesc serviciile platformelor digitale specializate. Principalii participanți ai pieței ipotecare nu numai că au introdus emiterea de credite ipotecare electronice, dar au implementat și un ciclu complet de creditare ipotecară în format digital, inclusiv activități de închidere a unui credit ipotecar — răscumpărarea unui record ipotecar în Rosreestr [24] .
Înregistrarea electronică în Rusia a apărut odată cu introducerea unor modificări relevante în legislație în 2015 [25] , dar pandemia COVID-19 a servit drept declanșator pentru aplicarea sa în masă . Deci, la începutul anului 2020, ponderea înregistrării electronice a creditelor ipotecare în Federația Rusă era de aproximativ 9%, până la sfârșitul anului 2020 această cifră era deja de 45%, conform estimărilor experților, iar Rosreestr are in plan să aducă ponderea de înregistrarea electronică a tranzacțiilor ipotecare în volumul total la 80% [26] . Până la jumătatea anului 2021, la primirea unui împrumut, împrumutatul are posibilitatea de a parcurge toate etapele de la distanță și de a semna toate documentele necesare electronic cu semnătură electronică .
În etapa de susținere a unei tranzacții ipotecare, dacă este necesar să se facă modificări la ipoteca din partea debitorului, toate acțiunile necesare pot fi efectuate și de la distanță. Creditorul poate scoate gajul din locuința din Rosreestr de la distanță și fără participarea împrumutatului [27] . Obținerea extraselor și certificatelor necesare conform contractului de împrumut ipotecar se realizează folosind banca de internet sau versiunea mobilă a aplicației instituției de credit (adică certificatele și documentele sunt furnizate de către bancă clientului prin intermediul aplicației mobile și sunt disponibil online).
Din mai 2020, Banca Rusiei și Ministerul Dezvoltării Digitale, Comunicațiilor și Mass-media implementează în comun proiectul Digital Profile. „Profil digital” este un serviciu unic care combină peste 30 de informații diferite despre o persoană , generate și actualizate din alte surse (registre) de informații ( FTS , Ministerul Afacerilor Interne , Rosreestr , Fondul de pensii al Federației Ruse și alte agenții guvernamentale ), intenționează să extindă lista acestor informații [ 28] .
„Profilul digital” prevede o solicitare obligatorie a consimțământului clienților (utilizatorilor) pentru accesarea informațiilor acestora și utilizarea informațiilor despre client de către bănci , companii de asigurări [29] .
Folosind acest serviciu, utilizatorul poate depune de la distanță o cerere de credit ipotecar pe site-ul băncii (fără a furniza documente pe hârtie), folosind informații din „Profilul digital”: informațiile despre client de pe site-ul băncii se completează automat, reducând astfel costurile de timp ale clientului și eliminând riscul introducerii de informații eronate, sub rezerva consimțământului pentru furnizarea acestor informații, în timp ce clientul își poate retrage ulterior consimțământul acordat anterior, în timp ce banca, reducându-și timpul și costurile operaționale, efectuează proceduri de notare . pentru acest client online pe baza totalității tuturor informațiilor conținute în „profil digital.
Dacă se efectuează modificări despre un client de către unul dintre organele de stat, informațiile despre acesta sunt actualizate automat în „Profilul digital” al unui astfel de client printr-un sistem de interacțiune electronică interdepartamentală (primirea și stocarea automată a datelor privind persoanele fizice printr-un „unic fereastră"). Acest proiect este în prezent în curs de testare la scară largă, în care Bank DOM.RF , PJSC Sberbank , Sovcombank , AK Bars , VTB Bank, SKB-Bank , Russian Standard , VSK , Raiffeisenbank și altele, este de asemenea planificată conectarea IFM -urilor la service , se presupune că experimentul va dura până la sfârșitul anului 2021 [30] .
Sistemul biometric unificat, lansat în iunie 2018, este o platformă digitală care vă permite să identificați de la distanță o persoană după caracteristicile sale biometrice (sistemul de identificare folosește doi parametri în același timp - voce și față (o fotografie a feței unei persoane) , precum și autentificarea și parola unei persoane din sistemul de identificare și autentificare unificată, eliminând astfel riscul activităților frauduloase (de exemplu, obținerea unui împrumut folosind un pașaport furat sau falsificat) [31] .
Proiectul a fost creat la inițiativa Băncii Rusiei și a Ministerului Dezvoltării Digitale, Comunicațiilor și Mass-Media. Cu ajutorul Sistemului Biometric Unificat, clientul poate, fără să plece de acasă, să deschidă conturi bancare , să primească împrumuturi și să facă transferuri de bani , sistemul vă permite să fiți identificat o singură dată (banca va colecta date biometrice - o fotografie și o înregistrare vocală - și trimiteți-le către Sistemul Biometric Unificat) și obțineți acces la serviciile bancare de la distanță în orice bancă care oferă produse printr-un sistem de identificare la distanță [31] .
În septembrie 2021, aproximativ 230 din 438 de instituții de credit autorizate de Sistemul Biometric Unificat să lucreze cu date biometrice sunt conectate la Sistemul Biometric Unificat. Utilizarea unui sistem biometric este solicitată și în sectorul non-financiar, de exemplu, în martie 2021, prim-ministrul Mihail Mishustin a semnat un decret al Guvernului Federației Ruse, conform căruia universităților li s-a permis să susțină examene într-un format la distanță folosind biometrie (aceasta va necesita acordul studentului însuși și o decizie a universității cu privire la posibilitatea de a promova examene în acest format) [32] .
O altă inovație digitală a fost capacitatea de a emite o semnătură digitală electronică calificată îmbunătățită (ECDS) într-o aplicație mobilă certificată în 10 minute fără o vizită personală la biroul centrului de certificare. O astfel de semnătură are același efect juridic ca o semnătură de mână și vă permite să semnați toate documentele electronice care vor fi furnizate unei persoane pentru semnare. La jumătatea anului 2021, această inițiativă este implementată împreună cu PJSC Sberbank. Pentru a obține o astfel de semnătură, sunt necesare un pașaport al unui cetățean al Federației Ruse , un pașaport biometric străin , un smartphone cu funcție NFC , un număr SNILS și TIN , precum și acces direct la aplicația mobilă a Sberbank PJSC [33] necesar .
În 2022, Guvernul Federației Ruse intenționează să implice noi participanți în procesul ipotecar, de exemplu, autoritățile de tutelă și tutelă , a căror permisiune este necesară ca parte a implementării programelor de credit ipotecar care vizează sprijinirea familiilor cu copii, în procesul de digitalizarea emiterii de credite ipotecare. Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă în cadrul tranzacțiilor ipotecare este necesar să fie obținut în cazul în care interesele de proprietate ale proprietarilor imobilului - copii minori sunt afectate . De la sfârșitul anului 2021, procesul de obținere a consimțământului autorităților tutelare pare destul de complicat: furnizarea unui număr semnificativ de documente pe hârtie și, de asemenea, durează o perioadă lungă de timp (vizitarea autorităților tutelare, procesul de acceptând să emită consimțământul și obținerea consimțământului în sine). Datorită modificărilor planificate, procesul de obținere a unui astfel de consimțământ va fi transferat într-un format electronic (la distanță), când interacțiunea dintre participanții la proces se va realiza printr-un sistem de interacțiune electronică interdepartamentală, ceea ce va reduce semnificativ timpul. și costurile operaționale ale tuturor părților implicate în proces, precum și eliminarea furnizării documentelor în format hârtie [ 34] .
O inițiativă globală în ceea ce privește digitalizarea tranzacțiilor ipotecare în Rusia poate fi prima platformă pentru emiterea de credite ipotecare electronice pe blockchain , a cărei bază este tehnologia de registru distribuit - platforma rusă de blockchain „ Masterchain ”. Dezvoltarea este realizată în comun de DOM.RF , Banca Rusiei , Ministerul Dezvoltării Digitale, Comunicații și Mass Media , Rosreestr și Asociația FinTech [35] .
Utilizarea noii platforme va asigura „liniștea” procesului de lucru cu credite ipotecare electronice, va reduce timpul de înregistrare a creditelor ipotecare pentru contabilitatea depozitarului, va crea un mediu sigur de încredere pentru lucrul cu credite ipotecare electronice, va crește stabilitatea sistemelor Rosreestr și cifra de afaceri ipotecară. Utilizarea noii platforme va permite participanților pe piața creditelor ipotecare să treacă mai rapid la creditele ipotecare electronice. Prin MasterChain, în aprilie-mai 2021, tranzacțiile de testare pilot au fost efectuate cu credite ipotecare folosind date depersonalizate (adică tranzacțiile nu erau obligatorii din punct de vedere juridic). Demararea proiectului cu tranzacții reale ar trebui să înceapă cel târziu la 1 decembrie 2021 și să fie finalizată până în octombrie 2022 [36] .