Economia construcțiilor este o știință aplicată care studiază trăsăturile relațiilor economice din industria construcțiilor .
Principala diferență față de economia industriei se datorează faptului că bunurile nu sunt create în construcții , ci se lucrează pentru a crea active fixe ale sectoarelor de producție și non-producție ale economiei naționale .
În acest sens, costul produselor pentru construcții este determinat nu în etapa vânzării bunurilor, ci în etapa încheierii unui acord . În plus, aproape toate clădirile sunt individuale, la fel ca și prețul lor. Prin urmare, în construcții, metodele de estimare a costului folosind estimări , precum și metodele de evaluări indirecte ale valorii imobiliare , sunt larg răspândite .
Conceptul de „Economia construcțiilor” înseamnă atât știință , cât și disciplină academică . Din punct de vedere științific, economia construcțiilor studiază relațiile economice care se dezvoltă între participanții la activități de investiții și construcții . Printre aceştia se numără investitori , clienţi de stat şi municipali , clienţi tehnici , organizaţii de proiectare şi sondaj , antreprenori , furnizori etc. Relaţiile economice dintre aceştia se formează în principal pe bază de contracte şi se implementează în procesul de construire a clădirilor şi structurilor . În plus, contractele leagă angajatorii și muncitorii din construcții ; continutul economic al acestor relatii fac si obiectul de consideratie al economiei constructiei.
În străinătate, economia construcțiilor a apărut ca o disciplină separată în anii 1970 (vezi de:Bauökonomie (germană) ) [1] . În țările vorbitoare de limbă engleză, în primul rând în Marea Britanie și SUA, problemele economice sunt adesea denumite managementul construcțiilor ( en:Construction_management (english) ). În același timp, domenii precum managementul costurilor ( en:Total_cost_management (engleză) ), calculul volumului de muncă ( en:Quantity_surveyor (engleză) ), bugetare ( en:Cost_estimate (english) ), economie imobiliară ( en: Economie_imobiliară (engleză) ). În același timp, se folosește și un concept asemănător economiei construcțiilor: Economia construcțiilor.
Sarcinile principale ale economiei construcțiilor sunt: o determinare adecvată a costului unui viitor obiect de construcție , alegerea celor mai economice opțiuni pentru soluții tehnice și organizatorice, un studiu amănunțit al părții economice a documentației concurente și contractuale, cea economică. utilizarea resurselor și organizarea rațională a salariilor în organizațiile de construcții.
Deja în antichitate, a fost nevoie de a determina și planifica volumul lucrărilor de construcție, consumul de resurse materiale și de muncă. Odată cu apariția relațiilor marfă-bani , este nevoie și de economia construcțiilor, ca știință a totalității relațiilor economice din construcții. Costul materialelor de construcție achiziționate , unelte , forță de muncă a fost finanțat din trezorerie din Egiptul Antic , Babilon , Grecia Antică și Roma Antică . Pentru construcțiile private s-au încheiat contracte care specificau obligațiile antreprenorului și prețul construcției [2] .
În epoca dezvoltării capitalismului au început să fie luate în considerare elementele de cost suplimentare: arenda terenului , dobânda la împrumuturi , compensarea riscurilor de construcție etc. Teoria eficienței economice a investițiilor a primit o dezvoltare semnificativă [3] . Metodele economice socialiste din URSS , China și alte țări socialiste au condus la apariția planificării economice globale, stabilirea prețurilor planificate în construcții, dar aceste metode nu au primit o dezvoltare ulterioară. Ultimul fenomen major din economia sovietică a construcțiilor a fost apariția contabilității interne a costurilor (de brigadă , colectivă) în organizațiile de construcții în anii 1970 și 1980 .
Economia modernă a construcțiilor acoperă procesele economice care au loc de-a lungul întregului ciclu de viață al unui obiect de construcție: în fazele de pre-investiție și pre-proiect, în timpul proiectării și construcției, precum și în timpul funcționării , reconstrucției , în timpul implementării și încetării funcționării. a instalației [4] .
Obiectele de construcții, precum și industria construcțiilor în ansamblu, au o serie de caracteristici importante care le deosebesc de produsele industriale [4] :
Înțelegerea acestor caracteristici determină comportamentul entităților economice pe piață. În special, clientul tehnic al șantierului, care lucrează în interesul investitorului, trebuie să reducă costurile, dar să nu aducă economiile până la absurd , altfel acest lucru va afecta cu siguranță calitatea muncii.
Pentru pașii cheie ai ciclului de viață, consultați Inginerie structurală#Inginerie în construcții . Ar trebui utilizate metode economice adecvate în toate etapele ciclului de viață. Așadar, în etapa de pre-investiție, se selectează cea mai eficientă direcție (din punct de vedere social și economic) a investițiilor planificate și se determină nevoia aproximativă de finanțare a construcțiilor . Se poate intocmi un plan de afaceri pentru constructia (reconstructia) unui obiect. În Rusia, rolul principal în această etapă cu finanțarea bugetară revine clientului de stat (municipal), în alte tipuri de finanțare - investitorului.
Etapa pre-proiect începe cu selectarea unui client tehnic [4] . În această etapă se întocmesc documente care definesc principalele trăsături ale viitorului obiect: studiu de fezabilitate a investiției, studiu de fezabilitate . Costul instalației și costurile viitoare de operare sunt aproximative, deoarece detaliile proiectului nu au fost elaborate. Cu toate acestea, această etapă este foarte importantă, deoarece va fi dificil sau imposibil să corectați greșelile făcute ulterior. În această etapă, se efectuează și pregătirea pentru proiectare: se determină costul lucrărilor de proiectare și sondaj, se pregătesc contractele relevante, se efectuează studii inginerești și economice, se determină suma plății pentru conectarea tehnologică (conectarea) la rețele , costul închirierii (cumpărării) unui teren.
Etapa de proiectare a unei clădiri (structurii) începe cu semnarea unui acord pentru elaborarea documentației de proiect. Costul lucrării în această etapă este de obicei de 6-8% din costul construirii unui obiect, durata, în funcție de complexitatea obiectului, poate fi de aproximativ șase luni până la doi ani înainte de începerea construcției și continuă în timpul construcției. . Pentru organizațiile de proiectare și sondaj, această etapă aduce ponderea principală a veniturilor . Salariile joacă un rol major în costurile unei organizații de proiectare , astfel încât conducerea unei astfel de companii trebuie să găsească un echilibru între un nivel de salariu suficient pentru specialiști calificați și un preț competitiv pentru lucrările de proiectare.
Partea economică a documentației proiectului este deviz. La finalizarea proiectului, estimările sunt verificate de către organismele de examinare pentru o determinare fiabilă a costului estimat (această acțiune este obligatorie numai atunci când este finanțată de la bugetul de stat al Rusiei). La verificarea costului estimat al obiectului poate fi schimbat. La anunțarea unei licitații pentru lucrări contractuale și pentru achiziționarea de echipamente, costul estimat stă la baza stabilirii prețului inițial (maxim) al contractului. Partea economică a relației dintre client și antreprenor trebuie specificată cu atenție în contract , inclusiv cuantumul avansului, garanția financiară și decontările reciproce .
În timpul construcției, antreprenorul cheltuiește în mod independent bani pentru materiale de construcție, salarii, munca mașinilor de construcții și alte nevoi. Totodata, trebuie sa se incadreze in sumele contractuale pentru a nu fi in pierdere si a asigura rentabilitatea necesara a productiei. Plata muncii de către client se face, de regulă, lunar după semnarea actelor de acceptare a lucrării . Pentru a economisi costuri, antreprenorul trebuie să aleagă cei mai profitabili furnizori de materiale și structuri, să evite cheltuirea excesivă a resurselor, să organizeze corect sistemele de salarizare și funcționarea mașinilor. Un rol important îl joacă reducerea costurilor generale , dintre care majoritatea depind de durata construcției. Clientul tehnic, atunci când exercită controlul construcției, trebuie să se asigure că economiile de costuri nu conduc la o deteriorare a calității construcției. În perioada de construcție, cele mai comune metode de management de proiect sunt : managementul costurilor, termenele , personalul , riscurile etc.
Faza de construcție se încheie cu obținerea autorizației de punere în funcțiune a instalației. În timpul exploatării, metodele economice ale construcțiilor sunt utilizate în reconstrucția și revizia unui obiect, în fundamentarea fezabilității funcționării ulterioare sau a încetării funcționării. Pentru unele instalații periculoase (cum ar fi centralele nucleare ), costurile de dezafectare și izolarea deșeurilor sunt puse deoparte în timp ce instalația este în funcțiune. Conform conceptului ciclului de viață, costurile de exploatare, inclusiv dezafectarea, trebuie să fie luate în considerare atunci când se justifică construcția. Când cumpărați și vindeți un obiect, devine necesar să se determine prețul bunurilor imobiliare, care, după cum sa menționat mai sus, este individual.
Determinarea eficacității investițiilor se face în diferite etape ale ciclului de viață. Sarcina cuantificării eficienței este de a corela rezultatele (pentru proiecte comerciale - profituri) cu costurile (investiții) corespunzătoare. Dacă există mai multe opțiuni de investiții, opțiunea cu cea mai bună eficiență este selectată în același timp, în timp ce opțiunea „de fond” înseamnă adesea un depozit bancar : dacă eficiența calculată este negativă, este mai profitabil să investești într-o bancă decât în proiectul luat în considerare [3] . Criteriul de comparație este de obicei valoarea actuală netă sau rata internă de rentabilitate , în cazuri simple - perioada de rambursare a investițiilor. Pentru proiectele necomerciale cu rezultat fix, este selectată opțiunea cu cel mai mic cost.
Pentru proiectele mari de investiții, evaluarea costurilor poate fi efectuată de 4-5 ori cu rafinare treptată [6] ; în consecință, evaluarea eficienței proiectului poate fi efectuată în mod repetat. Metodele moderne de determinare a eficienței economice vă permit să luați în considerare costurile și rezultatele diferitelor perioade, precum și costurile unice, curente și recurente. La proiectarea și pregătirea construcției, se ia în considerare nu numai eficacitatea proiectului în ansamblu, ci și alegerea soluțiilor specifice de amenajare a spațiului, structurilor, tehnologiilor [4] .
Costul unui obiect de construcție în fazele de proiectare și construcție este estimat pe baza unei estimări, adică a unui calcul al costurilor viitoare. Costul estimat în Federația Rusă este de obicei împărțit în costul lucrărilor de construcție, lucrări de instalare (adică instalarea echipamentelor de proces), echipamentul în sine și alte costuri. În străinătate, de regulă, costurile lucrărilor de instalare și echipamentelor sunt combinate; costurile planificate pentru întreținerea mașinilor de construcții, punerea în funcțiune și lucrările de proiectare, costurile de management al proiectelor, întreținerea birourilor etc. sunt alocate separat.
Estimarea are întotdeauna o anumită eroare din cauza determinării incorecte a domeniului de activitate, a mediei indicatorilor de consum de resurse și a fluctuațiilor de preț, astfel încât la total trebuie adăugată o anumită rezervă. În Federația Rusă, în stadiul de proiectare, variază de la 2 la 10 la sută, ceea ce adesea nu acoperă inexactitatea forțată a estimărilor. În străinătate, rezerva depinde de stadiul determinării costurilor, iar pentru proiectele mari se calculează pe baza analizei de risc.
Partea economică a acordurilor contractuale constă în primul rând în stabilirea prețului convenit al contractului, precum și a sumei plății avansului și asigurarea executării contractului, a procedurii de decontare , precum și a sancțiunilor pentru neîndeplinirea obligațiilor.
Prețul contractului poate fi fix sau aproximativ [7] . Există mai multe tipuri de prețuri contractuale. În Federația Rusă, cu finanțare bugetară, prețul maxim al contractului este stabilit în prealabil de către client și poate fi redus de către antreprenor ca urmare a procedurilor de licitație . În alte cazuri, precum și în majoritatea țărilor străine, clientul nu este obligat să anunțe prețul inițial, care se formează ca urmare a luptei competitive a antreprenorilor. Subestimarea excesivă a prețului contractului de către antreprenor la licitație în timpul construcției poate duce la o deteriorare a calității construcției, încercări de a impune acorduri suplimentare clientului și, uneori, la nerespectarea termenelor de execuție a contractului. contracta.
Cuantumul avansului trebuie să asigure antreprenorului dezvoltarea bazei de construcție pe șantier (mobilizarea), achiziția stocului necesar de materiale, închirierea (achiziționarea) echipamentului de construcție necesar etc. Cu finanțare bugetară, valoarea avansului nu trebuie să depășească 30% din sfera contractuală a lucrării, dar în cele mai multe cazuri o astfel de plată în avans nu este necesară. Plata în avans este luată în considerare în calculele pentru etapele ulterioare. Clientul poate cere ca contractul să prevadă restituirea avansului în cazul rezilierii anticipate a contractului.
Resursele din construcții pot fi împărțite în două grupe: consumabile (financiare, materiale, energetice, naturale) și neconsumabile (informații, forță de muncă, tehnice, organizatorice și tehnologice).
Resursele materiale fac parte din capitalul de lucru , așa că este important pentru ei să determine dimensiunea stocului optim la șantier: stocul prea mare înrăutățește cifra de afaceri , crește capacitatea de stocare și costurile de depozitare. Dimpotrivă, stocul prea mic crește riscul de a nu finaliza lucrarea la timp. În plus, costul materialelor de construcție reprezintă adesea mai mult de jumătate din toate costurile de construcție, așa că este important ca antreprenorul să aleagă furnizori de încredere și profitabili și să stabilească relații contractuale pe termen lung cu aceștia.
Resursele tehnice sunt reprezentate în primul rând de mașini și mecanisme de construcții . Ele aparțin mijloacelor fixe ale organizațiilor de construcții. Cu toate acestea, organizațiile de construcții închiriază adesea mașini . În acest caz, mașinile închiriate nu sunt trecute în bilanțul companiei . Pentru a îmbunătăți eficiența utilizării echipamentelor, acestea optimizează flota de mașini, aleg scheme economice pentru mecanizarea construcțiilor și cresc rata de utilizare a mașinilor.
Resursele de muncă sunt cel mai valoros tip de resurse, deoarece poate dura ani pentru a forma un colectiv de muncă. Îmbunătățirea utilizării resurselor de muncă înseamnă creșterea productivității muncii în construcții. Sistemul de salarizare în organizația construcțiilor joacă un rol principal în creșterea productivității muncii . Sistemele de remunerare sunt împărțite în tarifare și netarifare, precum și mixte. Pentru lucrătorii din construcții, este recomandabil să se aplice un sistem tarifar de plată bazat pe standardele de producție. Pentru a evita întârzierile salariale în organizație, ar trebui creată o rezervă, deoarece plata comenzilor în construcții poate fi extrem de inegală.
Activitatea comercială a firmelor contractante are ca scop obținerea de profit, sau cel puțin realizarea unui prag de rentabilitate. Din păcate, până la 30% dintre organizațiile de construcții sunt încă neprofitabile [8] . Pentru a obține succesul comercial, o organizație de construcții trebuie să îmbunătățească calitatea și să respecte termenele pentru lucrările efectuate, să reducă costurile, să încerce să extindă piața de vânzări și să dezvolte noi tipuri de muncă. Întrucât baza comerțului organizației contractante este participarea la concursuri, publicitatea ocupă un loc relativ mic în această activitate.
Calitatea lucrărilor efectuate și respectarea termenelor contractuale sunt principalele mijloace de obținere a unei reputații pe piața de contractare, permițându-vă să rezistați concurenței și să nu reduceți, iar în unele cazuri chiar să creșteți prețul produselor pentru construcții. În plus, respectarea termenilor contractuali elimină unul dintre principalele motive pentru neprofitabilitatea organizațiilor de construcții - penalități și amenzi din partea clientului.
Reducerea costurilor , după cum s-a indicat mai sus, este asociată cu economisirea și conservarea resurselor materiale, cu utilizarea rațională a resurselor tehnice, precum și cu reducerea costurilor semifixe , în primul rând generale. Reducerea costurilor semi-fixe este afectată în primul rând de reducerea duratei de construcție a instalațiilor.
Ca parte a unei activități de afaceri, este, de asemenea, necesar să se respecte legile fiscale ale țării. Principalele impozite ale organizațiilor de construcții din Federația Rusă sunt taxele pe valoarea adăugată, impozitele pe proprietate , impozitele pe profit și impozitele pe salarii . Sarcina calculării corecte a impozitelor, contabilității și raportării revine în principal departamentului de contabilitate al unei companii de construcții. Pe baza datelor contabile se realizează o analiză a activităților de producție și comerciale, se elaborează o strategie de dezvoltare a organizației [9] .
După finalizarea construcției, se eliberează o autorizație de punere în funcțiune a instalației și un act de acceptare și transfer al clădirii (structurii). Pe baza acestor documente, care indică suma de fonduri cheltuite, obiectul este trecut în bilanțul proprietarului ca mijloace fixe . Această sumă este supusă deprecierii . Rețineți că costul reparațiilor nu crește valoarea contabilă a obiectului, dar costul reconstrucției, modernizării, finalizarii crește [10] . Diferența dintre costul inițial al mijloacelor fixe și valoarea deprecierii se numește valoare reziduală . Poate fi luată ca bază a prețului dacă proprietarul clădirii urmează să o vândă.
Cu toate acestea, valoarea reziduală nu este singurul factor în determinarea prețului de vânzare. Sunt utilizate mai multe metode de evaluare a imobilelor , bazate pe cost, venit și abordări comparative. Abordarea costurilor calculează costurile necesare pentru construirea aceluiași obiect, minus amortizarea. Prin abordarea veniturilor , se determină venitul posibil din exploatarea ulterioară a unității. Cu o abordare comparativă , acestea se bazează pe date despre un obiect analog, al cărui cost este cunoscut. Evaluarea imobiliară este efectuată de evaluatori profesioniști uniți în organizații de autoreglementare ale evaluatorilor [11] .